Il soggetto che vanta crediti nei confronti dei condòmini sulla base di un titolo giudiziale ottenuto nei confronti del condominio non può notificare direttamente all’amministratore l’atto di precetto con cui si preannuncia l’avvio dell’azione esecutiva. L’art. 63 Disp. att. c.c. impone infatti una preliminare attività di escussione nei confronti dei condòmini morosi, che non può essere bypassata. Di conseguenza in casi del genere deve ritenersi nullo il precetto notificato al condominio.
Questa la decisione contenuta nella sentenza n. 2554 pronunciata dal Tribunale di Torre Annunziata, in funzione di Giudice dell’esecuzione, e pubblicata in data 4/10/2023.
Il creditore del condominio agisce nei confronti dei morosi. Fatto e decisione
Un condominio, in persona del suo amministratore pro tempore, aveva provveduto a presentare opposizione avverso l’atto di precetto notificato da un proprio creditore e a instaurare il giudizio di merito successivo all’adozione dell’ordinanza di sospensione adottata dal giudice procedente.
A fondamento della domanda il predetto condominio aveva tra l’altro allegato il proprio difetto di legittimazione passiva, in quanto la sentenza di condanna sulla quale tale precetto era fondato era stata emessa nei confronti del supercondominio del quale il condominio opponente faceva parte, trattandosi all’evidenza di un soggetto distinto.
Si era quindi costituito in giudizio il creditore, il quale aveva eccepito l’inammissibilità e l’infondatezza delle difese avversarie.
Il Tribunale di Torre Annunziata, in funzione di giudice dell’esecuzione, nel prendere in esame l’opposizione ha in primo luogo evidenziato che l’art. 63 Disp. att. c.c. dispone che l’amministratore condominiale è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
Tutti i condomini sono ritenuti responsabili per i debiti del condominio in proporzione delle rispettive quote e, in caso di esecuzione forzata, possono solo pretendere che il creditore agisca prima nei confronti dei condomini morosi e solo successivamente, in caso di tentativo infruttuoso, nei confronti dei condomini solventi.
La preventiva escussione, come pure ricordato dal Giudice campano, richiede l’esaurimento effettivo della procedura esecutiva svolta in danno del condomino moroso, prima di poter pretendere dal condomino in regola con i pagamenti l’eventuale residuo insoddisfatto.
Per quanto sopra il Tribunale ha ritenuto che nel caso concreto il creditore non avesse predisposto e attuato un preventivo piano di recupero nei confronti dei condomini morosi per il recupero del credito vantato verso il condominio, avendo azionato direttamente nei confronti di quest’ultimo l’azione esecutiva con la notifica dell’atto di precetto.
Al contrario, la garanzia prevista dall’art. 63 Disp. att. c.c. avrebbe imposto una preliminare attività di escussione nei confronti dei condomini morosi, che tuttavia non risultava azionata.
Di qui la dichiarazione di nullità dell’atto di precetto notificato al condominio e la condanna alle spese processuali.
Considerazioni conclusive
Quella in rassegna è l’ennesima pronuncia di merito che mette a nudo le tante difficoltà interpretative che possono prodursi a livello processuale e sostanziale dall’applicazione della controversa disciplina introdotta dall’art. 63 Disp. att. c.c. post riforma del 2012, complicazioni legate anche all’annoso problema della mancanza di personalità giuridica del condominio.
Una delle questioni emblematiche che si sono poste nella pratica è sicuramente quella della possibilità per il creditore del condominio di aggredire in via esecutiva il conto corrente condominiale, senza la previa escussione dei condomini morosi.
Come si è avuto modo di osservare più volte, la giurisprudenza di merito ha sostanzialmente ammesso in casi del genere la pignorabilità del conto corrente condominiale (si vedano, ex multis, Trib. Milano, 21.11.2017; Trib. Pescara, 8.5.2014; Trib. Reggio Emilia, 16.5.2014; Trib. Milano, 27.5.2014), ricevendo anche una sorta di avallo indiretto dalla Suprema Corte, laddove la stessa si è pronunciata positivamente sull’ammissibilità del pignoramento a monte dei contributi dovuti dai singoli condomini alle casse condominiali (Cass. 14.5.2019, n. 12715).
Le pronunce di merito sopra ricordate sono arrivate a tale conclusione riconoscendo in capo al condominio una qualche forma di soggettività giuridica, distinta da quella dei singoli condomini, e comunque una autonomia patrimoniale.
Ora, se questo è lo stato dell’arte in tema di pignorabilità del conto corrente condominiale e delle quote dovute dai singoli condomini, è evidente come il presupposto indefettibile per l’avvio di queste azioni esecutive sia rappresentato proprio dalla notifica al condominio, in persona del suo amministratore pro tempore, del titolo esecutivo e del precetto.
Nel quadro in tal modo sommariamente tratteggiato la decisione in commento appare quindi distonica, perché dichiara addirittura nullo il precetto notificato al condominio dal creditore munito di titolo esecutivo, con ciò evidentemente negando alla radice il diritto di quest’ultimo di procedere alle predette azioni esecutive.
***** l’articolo pubblicato è ritenuto affidabile e di qualità*****
Visita il sito e gli articoli pubblicati cliccando sul seguente link
Informativa sui diritti di autore
La legge sul diritto d’autore art. 70 consente l’utilizzazione libera del materiale laddove ricorrano determinate condizioni: la citazione o riproduzione di brani o parti di opera e la loro comunicazione al pubblico sono liberi qualora siano effettuati per uso di critica, discussione, insegnamento o ricerca scientifica entro i limiti giustificati da tali fini e purché non costituiscano concorrenza all’utilizzazione economica dell’opera citata o riprodotta.
Vuoi richiedere la rimozione dell’articolo?
Clicca qui
