Ottenere il condono edilizio in caso di abusi
edilizi commessi in area vincolata non è sicuramente cosa semplice
e, oltre alla consistenza degli interventi, a rilevare sono la
data di apposizione del vincolo e quella di
ultimazione dei lavori.
Questo perché l’evoluzione della normativa condonistica ha
imposto nel tempo dei limiti più stringenti, rendendo la sanatoria
più complicata per edifici in area assoggettata a vincoli
paesaggistici, che siano di natura relativa o assoluta, o
in un’area in cui vige il divieto, anche solo relativo, di poter
edificare.
Condono edilizio in aree vincolate: no alla sanatoria per abusi
maggiori
A ribadirlo è il Consiglio di Stato con la
sentenza
n. 1707 del 20 febbraio 2024, che ha disposto
l’inammissibilità del ricorso proposto contro il preavviso di
rigetto dell’istanza di condono edilizio ai sensi della legge n.
326/2003, in riferimento ad un immobile residenziale costruito
senza titoli in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico e
idrogeologico.
Come ricordano i giudici di Palazzo Spada, il c.d.
“terzo condono edilizio”, con l’art. 32, comma 27,
del D.L. n. 269/2003, convertito con legge n. 326/2003, prevede
disposizioni molto più restrittive rispetto a quelle previste dal
primo condono (Legge n. 47/1985) e dal
secondo condono (Legge n. 724/1994).
Nel dettaglio la norma:
- vieta, comunque, la sanatoria, per quelle opere che “siano
state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base
di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici
e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché
dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali
qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza
o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle
norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti
urbanistici”; - esclude la possibilità di sanatoria per le opere abusive di cui
ai numeri 1, 2 e 3 dell’allegato 1 alla legge,
ossia le nuove costruzioni realizzate su aree
soggette a vincoli paesaggistici, qualora non conformi alle norme
urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, a
prescindere dal se questi ultimi contengano vincoli di
inedificabilità assoluta o relativa; - ammette la sanatoria solo in caso di interventi minori,
rientranti nelle categorie di “restauro e risanamento conservativo”
o di “manutenzione straordinaria”, in base alle categorie di
interventi di cui all’art 3 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo
Unico Edilizia).
Terzo condono: quando è ammessa la sanatoria edilizia
La sanatoria è ammessa per opere abusivamente realizzate in aree
sottoposte a specifici vincoli, fra cui quello ambientale e
paesistico, solo se ricorrono congiuntamente le seguenti
condizioni:
- a) si tratti di opere realizzate prima della
imposizione del vincolo; - b) seppure realizzate in assenza o in difformità del titolo
edilizio, siano conformi alle prescrizioni
urbanistiche; - c) siano opere minori senza aumento di
superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione
straordinaria); - d) vi sia il previo parere dell’Autorità preposta alla
tutela del vincolo.
Affinché gli abusi siano sanabili, è comunque fondamentale che
gli interventi siano stati conseguiti in riferimento a
fabbricati già esistenti, e che risultino
rispettate le norme urbanistiche e le prescrizioni degli strumenti
urbanistici e si tratti di interventi minori, rientranti nelle
categorie di “restauro e risanamento conservativo” o di
“manutenzione straordinaria”, in base alle categorie di interventi
di cui all’art 3 del d.P.R n. 380/2001 (Testo Unico
Edilizia).
Quando il condono non può essere concesso?
Viceversa, non possono essere sanate le opere che hanno
comportato la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria
in zona assoggettata a vincolo paesaggistico, sia esso di natura
relativa o assoluta, o comunque di inedificabilità
La normativa relativa al terzo condono, in particolare all’art.
32 (“Misure di repressione dell’abusivismo”),
prevede quindi la totale impossibilità di rilascio del titolo in
sanatoria per gli abusi edilizi realizzati in zone sottoposte a
vincolo paesaggistico, se sussistono congiuntamente due
condizioni:
- il vincolo di inedificabilità è stato imposto in data
antecedente alla realizzazione degli abusi; - le opere sono state conseguite senza permessi o in difformità
dagli stessi, e non risultano conformi ai regolamenti
urbanistici.
Il Consiglio sottolinea che, in presenza di tali violazioni,
l’abuso non potrebbe beneficiare del condono edilizio neanche se
l’Autorità preposta alla tutela del vincolo dovesse dare parere
positivo al rilascio.
Nel caso in esame, l’unità abitativa è stata costruita senza il
permesso di costruire, senza il rispetto dei
regolamenti urbanistici e all’interno di un’area sottoposta non
solo a vincolo paesaggistico, ma anche sottoposto a tutela per
rischio idrogeologico.
In riferimento al vincolo paesaggistico esistente sull’immobile,
peraltro, è del tutto irrilevante il fatto che il vincolo di
inedificabilità abbia carattere assoluto oppure
relativo, e non risulta applicabile neanche la procedura
di sanatoria mediante rilascio dell’autorizzazione paesaggistica di
cui all’art. 146 del d.Lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni
culturali e del paesaggio), perché le opere abusive
insistono all’interno di un’area in cui, in base ad apposita legge
regionale, non possono essere conseguite opere di modifica
dell’assetto urbanistico-edilizio esistente mediante la
realizzazione di nuovi volumi e superfici. Il ricorso è stato
dunque respinto.
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