Con l’ordinanza n. 16760 del 17 giugno 2024, la Cassazione spiega come vadano correttamente ripartite le spese per la ricostruzione e/o manutenzione di una superficie di separazione tra la proprietà privata e quella condominiale.
Manutenzione e ricostruzione del solaio che separa i locali terranei di proprietà esclusiva dai vani scantinati e criterio di ripartizione delle spese. Fatto e decisione
La vicenda trae spunto dall’impugnazione di una delibera condominiale con la quale si approvava una spesa per bonifica e ripristino delle strutture portanti del vano cantinato, spesa che veniva suddivisa ex art. 1125 c.c., cioè per metà posta a carico della Alfa Snc quale proprietaria del piano terreno e per l’altra metà a carico del Condominio, proprietario del vano cantinato.
La Alfa Snc impugnava detta delibera, sostenendone la nullità per violazione del riparto di spesa, dovendosi utilizzare invece il criterio previsto dall’art. 1123 c.c.
A detta causa veniva riunita l’opposizione svolta da un condòmino contro il decreto ingiuntivo ottenuto dal Condominio per la riscossione degli oneri condominiali attinenti ai suddetti lavori.
Il Tribunale di Messina, dinnanzi al quale pendevano le cause riunite, rigettava le domande della Alfa Snc, confermando la validità della delibera; impugnata tale pronuncia dalla medesima Alfa Snc, la Corte d’Appello confermava la sentenza.
La Alfa Snc ricorre per cassazione e, stavolta, ottiene ragione.
La Cassazione, con l’ordinanza in commento, accoglie il ricorso e cassa la pronuncia della Corte d’Appello con rinvio a diversa sezione per l’applicazione del corretto principio di diritto e la regolazione delle spese.
Secondo la Corte, ha errato il giudice dell’appello nel ritenere che sia la delibera impugnata (che risaliva al 2000) sia una precedente, del 1999, fossero valide.
Entrambi avevano approvato le spese di cui abbiamo dato conto sopra, stanziando una somma per bonifica e ripristino delle strutture portanti del vano cantinato, alla quale era stata detratta una determinata somma, pari a quasi un terzo, che era stata attribuita al Condominio in via esclusiva, ritenendosi costui responsabile per la cattiva manutenzione delle condotte idriche condominiali, mentre la restante somma veniva ripartita, come visto, tra Condominio ed Alfa Snc in parti uguali ai sensi dell’art. 1125 c.c.
La pronuncia in commento ritiene invece che dette delibere fossero errate e nulle sotto un duplice profilo.
Innanzitutto, rammentando che sono nulle le delibere assunte in difetto assoluto di attribuzione, cioè quando l’Assemblea delibera su materia ad essa sottratta e concernente la proprietà solitaria dei singoli condòmini o di terzi, la Corte ritiene che, ove si debba procedere, come nel caso in esame, alla riparazione di locale a piano terra di proprietà esclusiva di un condòmino, che funga anche da copertura per i vani scantinati sotterranei, di proprietà comune, le spese per la manutenzione del pavimento del piano superiore sono a carico del proprietario esclusivo di detto piano, essendo quindi sottratte alla potestà deliberativa dell’Assemblea del Condominio – non essendo detto piano ed il pavimento beni comuni.
Invece, le spese per la manutenzione e ricostruzione del solaio che separa i locali terranei dai vani scantinati, incluse le strutture che abbiano una funzione divisoria, di sostegno e copertura (escluse le spese per pilastri e travi portanti, per le quali si applica il criterio generale di cui all’art. 1123 c.c.), spettano per metà al proprietario esclusivo del locale sovrastante e per l’altra metà a carico dei condòmini.
In tale caso, l’Assemblea provvede a ripartirle, così come provvede a ripartire le spese per l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto, a norma dell’art. 1123 c.c., salvo diversa convenzione.
Infatti, sostiene la Corte, gli artt. 1135 e 1136 c.c., quando menzionano delibere circa manutenzione straordinaria, riparazioni e ricostruzione dell’edificio, vanno ricondotte alle norme di cui agli artt. 1123, 1124, 1126 e 1128 c.c., quindi unicamente agli interventi sulle parti comuni, con la conseguenza che l’Assemblea non ha potere di deliberare a maggioranza la manutenzione straordinaria, le riparazioni e la ricostruzione delle parti esclusive.
Secondo motivo di errore rintracciato dalla Corte nella sentenza di appello consiste nell’attribuzione della spesa.
L’art. 1125 c.c. vale unicamente per le ipotesi in cui la necessità della riparazione non sia da attribuirsi ad alcuno dei condòmini. Quando invece il danno sia ascrivibile a singoli condòmini oppure alla gestione condominiale, si applicherà il criterio generale in materia di risarcimento, per cui colui che ha cagionato il danno è tenuto a risarcirlo.
Cosicché la delibera che suddivida le spese provvedendo ad accertare la responsabilità spettante al Condominio o a singoli condòmini per i danni causati è nulla, dovendo gli eventuali obblighi risarcitori essere verificati e statuiti in sede giudiziale.
Considerazioni conclusive
Come sempre interessanti gli spunti che derivano da pronunce ove vengono esaminate questioni pratiche e di occorrenza quotidiana, come la riparazione di volte e solai che separino le proprietà condominiale e privata.
Così, il precipitato di ordine pratico della ordinanza appena esaminata consiste nella spiegazione della suddivisione delle spese.
Le spese per la manutenzione e ricostruzione del solaio che separi i locali terranei (di proprietà di un singolo condòmino) dai vani scantinati, incluse le strutture che abbiano una funzione divisoria, di sostegno e copertura, spettano per metà al proprietario esclusivo del locale sovrastante e per l’altra metà a carico dei condòmini – da dette spese verranno invece escluse quelle per pilastri e travi portanti, per le quali si applica il criterio generale di cui all’art. 1123 c.c., essendo detti beni comuni a tutti i condòmini e quindi anche al proprietario del locale sovrastante.
La metà di dette spese che spetta al Condominio verrà ulteriormente suddivisa tra i condòmini, così come le spese per l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto, a norma dell’art. 1123 c.c., salvo diversa convenzione.
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