tutte le novità del D.L. 69/2024 #finsubitoagevolazioni

Approvato il 24 maggio e pubblicato in Gazzetta Ufficiale (n. 124, 29 maggio 2024) entra nella giornata odierna in vigore il D.l. 29 maggio 2024, n. 69, in cui si prevedono disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica. Diverse sono le novità previste, tra le più importanti rinveniamo la possibilità di regolarizzare le piccole difformità, dentro e fuori gli edifici; si include una definizione ampia rispetto al passato di edilizia libera, introducendo la possibilità di costruire in assenza di qualsivoglia permesso. Da ultimo, concedendo la possibilità ai Comuni di vendere le case abusive non ancora demolite.

A seguito dell’approvazione in Consiglio dei ministri, è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 124, 29 maggio 2024 il D.l. n. 69/2024, meglio conosciuto come “decreto Salva casa” in cui si prevedono “disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica”.

In via generale, lo strumento di decretazione d’urgenza utilizzato dal Legislatore si pone diversi obiettivi. Su tutti, non vi è dubbio alcuno, che la principale preoccupazione da soddisfare sia quella di far fronte alla necessità impellente di spazio per costruire le case da adibire ad abitazione personale, in modo che si superino le incertezze interpretative che non hanno consentito, secondo il parere del Legislatore, il recupero e la riqualificazione del patrimonio immobiliare e la promozione dal punto di vista economico delle singole unità immobiliari. In tal senso, il Legislatore nel perseguire tale scopo adotta una linea strategica che si può definire multilivello, intersecando vari elementi afferenti alle materie dell’edilizia e dell’urbanistica. Il recupero del patrimonio edilizio già presente, consentendo la vendita delle case non ancora demolite ma “bloccate” date le irregolarità accertate, oltre alla regolarizzazione delle lievi difformità edilizie constatate nelle varie abitazioni, sono attività che si pongono sul solco di una idea di rigenerazione globale del territorio anche al fine di dare nuovi input al mercato immobiliare e forte slancio al valore degli immobili che attualmente restano invendibili e a carico non solo del proprietario ma della collettività intera considerando l’occupazione del suolo, oltre ai possibili gravi danni procurati all’immobile dagli agenti atmosferici e dal tempo trascorso che possono mettere a serio rischio l’incolumità dei cittadini.

In fase di premessa è opportuno evidenziare che il “decreto Salva casa” modifica diverse disposizioni del Testo unico per l’edilizia, dpr. 380/2001, e che per esigenze di brevità, il presente commento si soffermerà solo su quelle più rilevanti.

Innanzitutto, è da rilevare l’ampiamento notevole della definizione diedilizia libera, intendendosi con tale nozione la parte di modifiche non soggette ad alcun tipo di permesso, titolo abilitativo o comunicazione che possono essere eseguiti in totale libertà da parte del privato titolare dell’immobile ma sempre nel rispetto di quanto previsto dagli strumenti urbanistici del comune di riferimento oltre che dalle normative di settore di cui all’art. 6 e dpr. 380/2001 e, da ultimo, anche nel rispetto di quanto previsto dal Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al D.l. n. 42/2004. Il decreto legge in commento include tra gli interventi di edilizia libera contemplati dall’art. 6 del dpr. 380/2001, una serie di operazioni riguardanti le vetrate, tra cui vi rientrano le c.d. vetrate panoramiche amovibili (Vepa) aventi funzione temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche, con l’aggiunta di poter eseguire tali interventi, oltre che alle logge e ai balconi, anche ai porticati rientranti all’interno dell’edificio. Unica eccezione, non eliminata dal decreto legge, resta sempre quella dell’impossibilità che tali opere possano creare degli spazi chiusi e che conseguentemente possano creare delle variazioni di volumi e di volumetrie o anche comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile.

Altra novità all’interno delle attività di edilizia libera è la creazione della nuova lettera b-ter), in cui si compendia una nuova categoria di opere realizzabili, inquadrabili all’interno del novero delle c.d. opere di schermatura solare. Trattasi della possibilità di intervenire aggiungendo soprattutto tende da sole, tende da esterno o anche tende a pergola con telo retrattile, o con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera.

Anche in questo caso il Legislatore non lascia ampia disponibilità circa l’intervento da effettuare in capo al privato ma pone dei limiti come fatto con la precedente lettera b-bis). Per cui le opere rientreranno nel campo di operatività degli interventi ad edilizia libera a patto che non comportino la creazione di uno spazio stabilmente chiuso che possa comportare una variazione di volumi e superfici, in presenza anche di un’opera che riduca al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e si armonizzino alle preesistenti linee architettoniche.

Da evidenziare, al contempo, è anche la novità presentata all’interno dell’art. 9- bis, co. 1-bis, in tema di documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili. Il Legislatore con tale modifica intende superare le possibili difficoltà che il privato può riscontrare, a seguito del trascorrere del tempo, nel dimostrare la legittimità dell’immobile.

Infatti, nel sostituire la congiunzione “e” con la lettera “o” e le parole: “l’intero immobile o unità immobiliare” con “l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa”; l’intervento mira a legittimare la validità dello stato dell’immobile non obbligando il privato a mostrare sia l’intervento che ha portato alla costruzione dell’immobile sia l’ultimo in ordine cronologico ma contempla la possibilità di poter dare o solo il primo o, innovando la disposizione, dando all’amministrazione di riferimento la prova dell’intervenuto provvedimento validante e accertante l’esistenza del primo titolo abilitativo che ha consentito la costruzione.

In altri termini, da ciò ne discende una cospicua riduzione degli oneri amministrativi per i cittadini, che non dovranno riportare i vari titoli edilizi rilasciati nel passato (anche remoto), ma solo il titolo più recente. Inoltre, tra i titoli ritenuti idonei e capaci di dimostrare la regolarità dell’immobile vi rientrano anche i titoli rilasciati o formati nei casi di accertamento di conformità e di interventi realizzati in base a permesso annullato. A tal uopo, le circoscritte difformità vengono sanate, consentendo di acclarare lo stato di legittimità dell’immobile.

Ancora, altro aspetto da evidenziare è quello in merito alle modifiche intervenute nell’ambito del c.d. mutamento della destinazione d’uso di cui all’art. 23- ter, dpr. 380/2001.

Dopo il primo comma, il nuovo comma 1- bis, contempla la possibilità di poter sempre procedere con il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare, purché questa sia inclusa all’interno della stessa categoria funzionale e che avvenga nel rispetto delle normative di settore, laddove si lascia ampia possibilità per i singoli comuni di riferimento di fissare delle specifiche condizioni tramite gli strumenti urbanistici a loro disposizione. Nell’ammettere il mutamento della destinazione d’uso anche tra categorie funzionali di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all’articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali e nel caso in cui il mutamento sia finalizzato alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile, il comma 1-quinques obbliga i privati a richiedere la Scia per poter ottere il cambio di destinazione, così come prevista dall’art. 19 della L. n. 241/90.

Proseguendo, dirompente è quanto fatto sul requisito della c.d. doppia conforme, in ordine all’accertamento di conformità delle parziali difformità presentate dall’immobile. Sul punto, il decreto legge “Salva casa” interviene modificando l’attuale art. 36dpr. 380/2001 e, oltremodo, innovando la materia apportando al Testo unico un nuovo art. 36 -bis dpr. 380/2001. In caso di parziali difformità, sarà sufficiente la conformità dell’intervento alla disciplina urbanistica presente al momento della consegna della domanda e anche alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento. Quindi è di facile evidenzia che in questo contesto a seguito della nuova normativa non è più richiesta la doppia conformità edilizia e urbanistica da possedere in entrambi i momenti. In ogni caso, sebbene il requisito della doppia conformità sia stato superato, la nuova normativa non consente comunque di poter sanare gli interventi edilizi che nel momento in cui furo eseguiti furono realizzati in difformità rispetto a quanto previsto dalle regole edilizie e che, al contempo, non siano validi anche riguardo agli attuali vincoli urbanistici.

Il decreto legge in commento mantiene il requisito della doppia conforme nei casi di abuso più gravi, quindi in caso di assenza, totale difformità o variazioni essenziali rispetto al permesso di costruire; o assenza, totale difformità o variazioni essenziali rispetto alla “Super Scia”.

Restando sempre sul tema dell’accertamento di conformità, vengono introdotte delle semplificazioni nella procedura all’interno del nuovo art. 36-bis. Gli uffici tecnici potranno rilasciare una sanatoria che però resterà condizionata alla realizzazione di determinati interventi di adeguamento, tra i quali vi rientrano la rimozione di barriere architettoniche, rinforzi strutturali e efficientamento energetico.

Altra novità è il superamento del silenzio rigetto, sostituito dal silenzio assenso. In caso di richiesta di permesso in sanatoria, il comune ha 45 giorni per l’emissione del provvedimento, decorsi i quali la richiesta è accolta. In caso di Scia in sanatoria, il comune ha 30 giorni per motivare il divieto, laddove eventuali e successivi provvedimenti saranno da ritenere inefficaci.

Da ultimo, si modifica il regime sanzionatorio dell’accertamento in conformità. Infatti, il co. 5, del nuovo art. 36-bis dpr. 380/2001 stabilisce che la sanzione pecuniaria, sarà da calcolare in misura pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, ma da ricomprendere nello spettro compreso tra 1.032 euro e 30.984 euro.

In conclusione, come evidenziato in fase di premessa, il decreto legge mira a rendere di nuovo usufruibili gli immobili a cui sia pervenuta un’ordinanza di demolizione di un abuso ma da cui, successivamente non interviene alcun abbattimento da parte della P.A, per il tramite della modifica intervenuta all’art. 31 co. 5 dpr. 380/2001. Nel favorire l’eliminazione delle opere abusive e la successiva valorizzazione del bene o del terreno acquisito nel patrimonio del comune, si consente, nel caso in cui l’opera abusiva non contrasti con rilevanti interessi culturali, paesaggistici, urbanistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico, che il comune provveda all’alienazione del bene e dell’area di sedime condizionando sospensivamente il contratto all’effettiva rimozione da parte dell’acquirente delle opere abusive, a seguito della quale il nuovo acquirente ne diventerà a tutti gli effetti legittimo proprietario.

Nell’ottica di incentivare gli interventi di riqualificazione urbanistica e delle aree più degradate oltre alla valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi o in via di dismissione e per iniziative economiche, sociali, culturali o di recupero ambientale, il co. 2 dell’art. 37dpr. 380/2001 prevede la destinazione dell’importo pari a un terzo delle entrate derivanti delle nuove disposizioni sulla cessione degli immobili abusivi e sulla sanzione pecuniaria applicabile all’accertamento di conformità.

Riferimenti normativi:

D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

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