L’inopponibilità ai terzi della nota di trascrizione inesatta o incompleta #finsubitoagevolazioni

“Eventuali inesattezze o omissioni del contenuto della nota di trascrizione, finanche ove discendenti da errori contenuti nel titolo, non sono opponibili ai terzi, i quali non sono tenuti a ricorrere ad elementi esterni alla nota di trascrizione (…), in conclusione, il trasferimento dell’immobile pignorato, reso pubblico con nota trascritta, non è opponibile al creditore pignorante che, in data antecedente, ha trascritto il pignoramento nei confronti di chi, in quel momento, in base ai registri immobiliari, risultava proprietario del bene”.

Quanto espresso dal Tribunale di Pistoia con ordinanza resa nell’ambito di un giudizio di opposizione di terzo ad un’esecuzione immobiliare, trae origine da un’articolata vicenda derivante dall’emissione di un decreto di omologa di separazione consensuale, con il quale si assegnava la proprietà esclusiva sulla casa familiare ad uno soltanto dei due coniugi.

In sede di trascrizione del verbale di separazione, tuttavia, si riportavano dei dati catastali parzialmente errati in riferimento alla particella identificativa di detto immobile.

Non essendo stato posto rimedio all’errore materiale che viziava la suddetta trascrizione, l’assegnatario ed effettivo proprietario del bene proponeva, ex art. 619 c.p.c., opposizione di terzo, una volta venuto a conoscenza della procedura esecutiva immobiliare incardinata da un Istituto di credito in danno dell’ex coniuge privo di ogni diritto sul bene.

Nel frattempo, dopo aver conseguito il decreto di correzione dell’errore materiale del decreto di omologa della separazione, l’opponente ne richiedeva la trascrizione, nella quale, questa volta, veniva individuato correttamente l’immobile di sua proprietà.

Nell’ambito della citata opposizione, il Giudice dell’esecuzione veniva, dunque, investito della questione relativa all’opponibilità ai terzi del trasferimento di proprietà reso pubblico con nota di trascrizione viziata, rigettandola alla luce della ratio sottesa alla disciplina della pubblicità immobiliare.  Questa, infatti, fondandosi sul principio di formalità, implica che il soggetto estraneo all’atto trascritto debba fare affidamento, per quel che concerne il suo contenuto, alla sola nota trascritta. Ne discende, di conseguenza, che la correttezza dell’oggetto della pubblicità-notizia ricade nella piena responsabilità di colui che ne fa richiesta ed eventuali inesattezze od omissioni risultanti dalla relativa nota, ove già discendenti dal titolo esecutivo, dovranno ritenersi inopponibili ai terzi.

Diversamente opinando, infatti, come ben evidenziato da un consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, si rischierebbe di minare la certezza che il regime delle trascrizioni mira a garantire.

Pertanto, con l’ordinanza in commento, da un lato, l’organo giudicante ha escluso la riconoscibilità dell’errore materiale ad opera della parte opposta sulla sola base degli altri elementi riportati in nota (ad esempio, l’indirizzo di ubicazione dell’immobile); dall’altro, ha sottolineato la validità della trascrizione, ogni qual volta l’errore materiale pedissequamente ripetuto in nota di trascrizione già emerga dal titolo esecutivo.