Plusvalenze Superbonus: i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate #finsubitoagevolazioni

Prime case fuori dal perimetro delle plusvalenze da Superbonus. E’ uno dei chiarimenti contenuti nella circolare 13/E/2024 dell’Agenzia delle Entrate, che detta istruzioni sulle novità in materia di plusvalenze introdotte dalla Legge di Bilancio per il 2024.

Il perimetro applicativo

L’articolo 1, commi da 64 a 67, della legge di bilancio 2024 ha modificato gli articoli 67 e 68 del Tuir, introducendo una nuova categoria di plusvalenza immobiliare imponibile.

In particolare, nell’articolo 67 del Tuir è stata aggiunta una nuova fattispecie di plusvalenza imponibile: quella derivante dalla cessione di immobili sottoposti a interventi agevolati col Superbonus, se tali interventi sono stati completati da non più di dieci anni al momento della cessione.

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La nuova disciplina si applica alle cessioni effettuate a partire dal 1° gennaio 2024 e sono inclusi tutti gli immobili che hanno beneficiato degli interventi agevolati del Superbonus, indipendentemente dal fatto che tali interventi siano stati realizzati dal proprietario o da altri aventi diritto (come il conduttore, il comodatario, o il familiare convivente).

L’AdE chiarisce che non è rilevante la tipologia degli interventi (trainanti o trainati) effettuati sull’immobile, ma è sufficiente che siano stati eseguiti interventi ammessi al Superbonus sulle parti comuni dell’edificio di cui l’unità immobiliare fa parte.

Per determinare la plusvalenza imponibile, non conta né la percentuale di detrazione spettante al contribuente con il Superbonus (che è stata ridotta nel tempo), né le modalità di fruizione della detrazione stessa (dichiarazione, cessione del credito o “sconto in fattura”).

A cosa si applica

Questa nuova ipotesi di plusvalenza si applica solo alla prima cessione a titolo oneroso effettuata entro dieci anni dalla conclusione dei lavori, escludendo le successive cessioni, eccetto i casi di interposizione disciplinati dall’articolo 37 del Dpr n. 600/1973.

Sono escluse le plusvalenze relative agli immobili acquisiti per successione, agli immobili utilizzati come abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti la cessione, o per la maggior parte del periodo tra l’acquisto o la costruzione e la cessione, se questi ultimi sono stati acquistati o costruiti da meno di dieci anni al momento della cessione.

Per il calcolo dei 10 anni, il termine iniziale è la data di conclusione degli interventi ammessi al Superbonus, comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti.

I criteri di calcolo della plusvalenza

In linea di massima, la plusvalenza è data dalla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il prezzo d’acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente lo stesso bene.

L’AdE fornisce i dettagli delle differenze nei calcoli a seconda che tra la data di conclusione degli interventi agevolati ammessi al Superbonus e la data di cessione dell’immobile siano trascorsi non più di cinque anni oppure più di cinque anni.

Alla plusvalenza può essere applicata l’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito prevista dall’articolo 1, comma 496, della legge n. 266/2005, nella misura del 26%, con le medesime modalità definite da tale disposizione.