Condono edilizio ed edifici sulle coste: quando si può beneficiarne #finsubitoagevolazioni

Gli edifici costruiti sulle coste (o comunque a meno di 150 metri da esse) potrebbero beneficiare del condono edilizio laddove antecedenti all’entrata in vigore della fascia di rispetto e, così, sulla legittimità dell’intervento del legislatore regionale finalizzato a precludere il condono straordinario a fattispecie che sarebbero state comunque passibili di rientrare nell’accertamento di conformità si dovrà pronunciare la Corte Costituzionale a seguito del rinvio ad opera del Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana con l’ordinanza n. 364 del 14 maggio 2024.

Il fatto e la ricostruzione della normativa di riferimento

Si discuteva di una domanda di condono edilizio avente ad oggetto opere realizzate a distanza inferiore a 150 metri dalla battigia in un’epoca che, pur se successiva al 1976, è stata tuttavia anteriore al 1° ottobre 1983.

Tali date sono importanti in quanto si pongono in un dedalo normativo da cui la sentenza prende le mosse.

In forza di una legge regionale di interpretazione autentica (art. 2, l.r. n. 15/1991) si pone – con effetto retroattivo – un vincolo di inedificabilità assoluta nei 150 metri dalla battigia direttamente efficace anche per i privati con effetto retroattivo sin dal 1976, quando entrò in vigore altra legge regionale (n. 78/1976) il cui art. 15 – comma primo, lett. a –  impone, nell’adozione degli strumenti urbanistici comunali, il rispetto di un vincolo di 150 mt dalla linea del mare per le costruzioni diverse da quelle destinate alla fruizione del mare.

Nel 1985 il legislatore regionale, con l.r. n. 37/1987, recepì il primo condono edilizio (ex l. n. 47/1985) escludendo – con artt. 32-33 – le opere eseguite in violazione del richiamato art. 15 – comma primo, lett. a – l.r. n. 78/1976 non ultimate entro il 31 dicembre 1976.

Chiarita, almeno in parte, la normativa di riferimento, l’interrogativo del Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana è relativo alla possibilità di applicare il primo condono edilizio anche agli immobili realizzati, entro il 1° ottobre 1983 (limite temporale previsto dalla disciplina nazionale), nella fascia costiera dei 150 metri dalla battigia, in tutti quei comuni che non avevano ancora inserito a tale data il vincolo di inedificabilità costiera nel proprio strumento generale.

Condono edilizio ed edifici sulle coste: la questione rilevante

Il tema oggetto di approfondimento da parte del Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana è relativo alla possibilità di estendere la non condonabilità ad ogni costruzione realizzata nella fascia costiera, a prescindere dall’avvenuta introduzione del vincolo nello strumento edilizio del Comune (cui si indirizzava la disposizione della l.r. n. 78/1976) ovvero se, come ritenuto più corretto, la non condonabilità possa essere riferita solamente a quelle costruzioni realizzate nei territori dotati di uno strumento urbanistico di recepimento della richiamata disposizione della l.r. n. 78/1976.

Chiariamo tuttavia che la norma regionale, dunque, potrebbe legittimamente restringere, in sede di recepimento della legge statale di condono, l’ambito della sua effettiva applicabilità nel territorio. Ma nonostante ciò, il Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana manifesta ampi dubbi di costituzionalità per la normativa regionale che finisce per escludere dalla condonabilità straordinaria di cui alla legge n. 47/1985 le costruzioni realizzate nella fascia costiera di 150 metri dalla battigia, pur in assenza (all’epoca) di alcun vincolo di P.R.G. che fosse stato introdotto (anteriormente, almeno, all’entrata in vigore di detto art. 32-33 L.R. n. 37/1985) dal Comune di ubicazione del singolo immobile.

Condono edilizio ed edifici sulle coste: da dove sorge il dubbio di costituzionalità

Tali immobili, infatti, sia prima che dopo la scadenza del termine temporale previsto dal c.d. primo condono (1° ottobre 1983), avrebbero comunque potuto ottenere il titolo edilizio in sanatoria perché, non sussisteva (fino al 1991) alcun vincolo efficace in ragione della cd. “doppia” conformità dell’immobile “alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda” prevista per l’accesso al condono dalla legge siciliana. E proprio tale possibilità induce il Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana a dubitare della legittimità costituzionale delle norme richiamate.

In altre parole, quella che si contesta al legislatore regionale è la scelta di precludere il condono ad ipotesi che sarebbero potute rientrare nell’accertamento di conformità, avente carattere ordinario. In effetti, dall’esegesi normativa proposta, appare chiaro che, finché il vincolo di inedificabilità non sia stato recepito nello strumento comunale (e, comunque, fino all’entrata in vigore del divieto generalizzato ad opera della L.R. n. 15/1991 che le ha rese insanabili), l’aver costruito nella fascia dei 150 metri dalla costa integrava un illecito edilizio meramente formale che non violava alcuna disciplina urbanistica o edilizia. Non si configuravano perciò ostacoli di sorta alla valutazione (positiva) della doppia conformità.

E così, allora, la questione di legittimità costituzionale sollevata riguarda unicamente le costruzioni realizzate in Sicilia nella fascia di rispetto costiera dopo il 31 dicembre 1976 ma entro il 1° ottobre 1983, e comunque soltanto nel territorio dei Comuni che non abbiano introdotto il vincolo costiero nel proprio P.R.G. anteriormente a tale ultima data.

La norma di interpretazione autentica della L.R. n. 15/1991

Oltre alle norme richiamate in precedenza, allo scrutinio del Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana vi è anche l’art. 2 della l.r. n. 15/1991 che, qualificandosi come norma di interpretazione autentica, ha esteso retroattivamente il divieto del 1976 (originariamente previsto solo per i Comuni) anche ai privati e, così, facendo il legislatore regionale avrebbe violato i limiti costituzionali di una legittima retroazione delle sopravvenute disposizioni legislative.

Secondo il Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana, infatti, non vi potrebbe essere alcuna efficacia diretta verso i privati con effetti retroattivi sin dal 1976 ma solamente dalla data di entrata in vigore della l.r. n. 15/1991 con cui si è aggiunto un significato nuovo alla precedente disposizione, così violando i limiti previsti a livello costituzionale per la retroattività delle norme.