La Corte di Cassazione ha di recente fatto chiarezza sulle sorti dei canoni versati in forza di un contratto di locazione stipulato nel corso di una procedura esecutiva.
La Corte, con la pronuncia n. 29491 del 14 novembre 2019, ha infatti stabilito che è opponibile alla massa dei creditori il pagamento dei canoni eseguito in buona fede dall’occupante dell’immobile, che non può essere quindi costretto a pagare due volte in forza dello stesso titolo.
Nel caso in esame, il custode giudiziario aveva convenuto in giudizio il conduttore dell’immobile sottoposto ad esecuzione per il fatto di aver continuato a corrispondere il canone di locazione in favore del locatore originario (invece che a beneficio della procedura), e ciò fino a che non è venuto a conoscenza della pendenza dell’esecuzione.
La Cassazione ha ritenuto di confermare quanto stabilito in precedenza sia dal Tribunale di Nocera Inferiore, sia dalla Corte d’Appello di Salerno, che avevano rigettato l’iniziativa del custode giudiziario. Alla base della decisione vi è la circostanza di fatto che il conduttore non era a conoscenza della procedura esecutiva avviata sull’immobile occupato ed aveva dunque – in buona fede – versato i canoni in favore del locatore originario.
Alla stregua di tale interpretazione, dunque, anche i pagamenti effettuati dopo la trascrizione del pignoramento producono gli effetti liberatori di cui all’art. 1189 c.c., rappresentando una deroga al generale principio dell’inefficacia del pagamento al soggetto non legittimato sancito dall’art. 560, comma 2, c.p.c.
Di conseguenza, per il custode rimane solamente la facoltà di agire in giudizio al fine di ottenere il pagamento della differenza – ove risultasse maggiore – fra l’ammontare del danno patito dalla procedura in ragione dell’errore e quanto già corrisposto a titolo di canone di locazione.
Deve pertanto concludersi che, anche laddove il contratto di locazione sia non opponibile alla procedura, i pagamenti effettuati in buona fede possono essere opposti alla massa dei creditori.
Cass., Sez. III, 14 novembre 2019, n. 29491Marco Nardone – m.nardone@lascalaw.com
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