“Nel nostro condominio il general contractor che ha preso in
appalto i lavori con sconto in fattura per Superbonus 110% sta
procedendo a singhiozzo e siamo preoccupati che non riesca a
terminarli entro la fine dell’anno. Ha aperto il cantiere nel 2022
e, dopo aver montato i ponteggi, si è limitato a fare il cappotto,
senza neppure terminarlo, poi si è fermato. A seguito di nostre
molteplici mail e pec di sollecito, le maestranze si sono
ripresentate in cantiere qualche mese fa ed hanno iniziato a fare
dei piccoli interventi di ripristino dei balconi, ma poi se ne sono
andate di nuovo. Ora ci troviamo a un mese dalla scadenza, con i
lavori fatti a metà e non sappiamo come fare, perché stiamo
ricevendo solo rassicurazioni verbali dai referenti del GC. A detta
del nostro legale, purtroppo, il contratto d’appalto è molto
sbilanciato a favore dell’impresa”.
I ritardi sono incompatibili con il Superbonus
Il caso prospettato risulta, purtroppo, molto ricorrente in
questo periodo, data la nota situazione congiunturale che lega
l’esecuzione dei lavori entro il 31 dicembre 2023 alla possibilità
di effettuare la cessione dei bonus edilizi con aliquota 110%.
Alla radice dei ritardi di solito ci sono inadempimenti
contrattuali e una inadeguata pianificazione dei lavori. Le cause
possono essere le più varie, così come i soggetti che ne sono
responsabili.
Può trattarsi di un tecnico che ha presentato i progetti in
ritardo, oppure può trattarsi di un fornitore che ha mancato la
consegna di un materiale. Oppure ancora di un subappaltatore che
non si è presentato.
Ma la situazione più frequente è quella dell’appaltatore che,
dopo aver firmato il contratto, ha aperto il cantiere e poi lo ha
abbandonato a sé stesso, nell’impossibilità di effettuare la
cessione dei crediti fiscali derivanti dall’applicazione dello
sconto in fattura.
Come tutelarsi
Di fronte a una impresa che mostra segnali evidenti di
difficoltà a terminare il lavoro, il committente non può fare altro
che andare a rileggere il contratto di appalto che, se ben fatto,
dovrebbe regolamentare i termini di consegna delle opere, totali e
parziali, e dovrebbe altresì contenere “clausole di salvaguardia” a
favore del committente.
Il modus operandi diffusosi con il Superbonus ha visto tuttavia
la diffusione di contratti d’appalto “a crocette”, predisposti da
alcuni general contractor e firmati con un po’ di leggerezza da
committenti e amministratori in affanno, privi di adeguate
garanzie. Ancora più raro è che sia stato disciplinato lo scenario
di sforamento dei termini di vigenza del Superbonus 110%, con tutte
le conseguenze del caso sia per l’esecutore che ha avviato i
lavori, sia per il proprietario dell’immobile.
Il nostro ordinamento giuridico, anche quello inerente alla
regolamentazione dei lavori pubblici, pone al primo posto quale
tutela per il committente che si trovi di fronte a un inadempimento
dell’impresa, la risoluzione del contratto per giusta causa. In
condizioni “normali” si tratta di una soluzione valida, perché
consente di sostituire l’appaltatore. Questa soluzione tuttavia mal
si concilia con le scadenze fiscali, perché in questo particolare
momento storico risolvere il contratto può significare rimanere a
piedi del tutto e quindi non riuscire a terminare i lavori nei
termini, data la difficoltà di trovare sul mercato operatori
disponibili a subentrare.
Una alternativa (solo teorica) alla risoluzione del contratto,
potrebbe essere rappresentata dall’avvio di una procedura
giudiziale per chiedere una sentenza che condanni l’impresa ad
adempiere alla propria obbligazione, procedura nella quale il
giudice può stabilire una somma di denaro dovuta dall’obbligato per
ogni ritardo nell’esecuzione del provvedimento. Ma i tempi
della giustizia, anche in questo caso, non coincidono con le
esigenze del contribuente, nemmeno ricorrendo ai procedimenti che
vengono definiti d’urgenza, che richiedono comunque vari mesi di
istruttoria.
Come affrontare l’inadempimento dell’impresa
Se l’impresa, come nel caso del quesito, si era contrattualmente
impegnata ad eseguire determinati lavori a fronte di uno sconto in
fattura del 110% (ovvero a zero spese per il committente) ed entro
un determinato termine, non c’è dubbio che l’abbandono del cantiere
rappresenti un grave inadempimento contrattuale, che deve essergli
formalmente contestato.
Sarà pertanto opportuno che il condominio invii una formale
diffida a mezzo pec all’impresa, assegnandogli un termine
perentorio (molto ravvicinato) entro cui riprendere le lavorazioni
e completarle. Soprattutto dovrà ben specificare che, qualora le
lavorazioni non vengano correttamente eseguite in tempo utile per
beneficiare delle detrazioni fiscali pattuite, gli verranno
addebitati tutti i danni conseguenti.
Non sempre, purtroppo, questi formalismi “spaventano” l’impresa,
soprattutto se si tratta di società che hanno poco da perdere. Ma
per “fortuna” (si fa per dire) le responsabilità non sono solo in
capo all’appaltatore.
Le possibili responsabilità del direttore dei lavori
Oltre al contratto di appalto è di fondamentale importanza
analizzare gli accordi intercorsi con il direttore dei lavori,
professionista fiduciario del committente del quale deve tutelare
gli interessi sia in ordine alla corretta esecuzione dei lavori,
sia relativamente ai rapporti con l’appaltatore. Salvo situazioni
particolari, per capire quali siano i compiti e le responsabilità
del direttore dei lavori occorre fare riferimento alle norme che
regolano gli appalti pubblici, mancando una specifica
regolamentazione per quelli privati.
Ed è proprio nel “Nuovo Codice dei contratti pubblici”, di cui
al Dlgs 36/2023, che si trovano importanti indicazioni in tal
senso.
Ad esempio, al suo art. 122, co. 3, dedicato al tema della
“risoluzione” del contratto, si legge che “Il contratto di
appalto può essere risolto per grave inadempimento delle
obbligazioni contrattuali da parte dell’appaltatore, tale da
compromettere la buona riuscita delle prestazioni. Il direttore dei
lavori […] quando accerta un grave inadempimento […] avvia in
contraddittorio con l’appaltatore il procedimento disciplinato
dall’articolo 10 dell’allegato II.14”.
Il suddetto procedimento disciplinato dall’articolo 10
dell’allegato II.14 del “Nuovo Codice dei contratti pubblici”,
consiste in una relazione particolareggiata del DL, mediante la
quale lo stesso “formula la contestazione degli addebiti
all’appaltatore, assegnando a quest’ultimo un termine non inferiore
a quindici giorni”.
Si comprende allora che è proprio il direttore a tenere le
redini della situazione e a dover intervenire tempestivamente,
affinché l’operato dell’appaltatore non arrechi pregiudizio al
committente.
Tornando all’art. 122, il suo co. 4, precisa ulteriormente che
“qualora, al di fuori di quanto previsto dal comma 3,
l’esecuzione delle prestazioni sia ritardata per negligenza
dell’appaltatore rispetto alle previsioni del contratto, il
direttore dei lavori … gli assegna un termine (ndr.
all’appaltatore) … entro il quale deve eseguire le prestazioni.
Scaduto il termine, e redatto il processo verbale in
contraddittorio, qualora l’inadempimento permanga, la stazione
appaltante risolve il contratto”.
È fuori da ogni dubbio, dunque, che il direttore dei lavori, in
caso di inadempimento o ritardo dell’impresa, debba attivarsi al
più presto, inviando ordini di servizio persuasivi e assegnando i
termini di cui sopra. Ove ciò non avvenga, si tratterà di un errore
professionale che potrà essere formalmente contestato. Se l’errore
risulta tale da cagionare danni concreti, il tecnico sarà chiamato
ad attivare la propria assicurazione.
Risposta al quesito
In presenza di opere da eseguire entro termini perentori (come
ad esempio entro la scadenza del 31 dicembre 2023), laddove lo
sforamento dei termini comporti un danno economico per il
committente e laddove, al tempo stesso, l’appaltatore risulti
“latitante”, occorre muoversi tempestivamente, dapprima contestando
l’inadempimento all’impresa e assegnando un termine per
l’esecuzione del contratto.
Parallelamente, laddove l’impresa non adempia, non risponda, o
“prenda tempo”, è opportuno valutare se la figura tecnica deputata
alla direzione del cantiere (ovvero il direttore dei lavori) abbia
svolto correttamente e diligentemente i propri compiti.
Si tratta di valutazioni particolarmente delicate che devono
essere sempre svolte con il supporto di professionisti
qualificati.
A cura di Cristian Angeli
ingegnere, consulente in materia di edilizia agevolata e
contenzioso
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