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Cambio di destinazione d’uso: guida completa. Quali sono i permessi, le autorizzazioni (Scia, CILA o Permesso di costruire). Quando occorre pagare gli oneri di urbanizzazione? Quali sono i costi e i tempi?

Il DL 69 del 2024 semplifica il cambio di destinazione d’uso, urbanistico e di conseguenza catastale. In questa guida, capiremo quali sono le autorizzazioni e i permessi da richiedere, i costi da affrontare e, specialmente, quando è possibile realizzare il mutamento di destinazione d’uso, anche a seguito delle novità introdotte.

Non ti nego che, il cambio resta comunque una delle operazioni più “complesse” in ambito urbanistico. Non sottovalutarla.

Puntualizzazione doverosa, su cui noto molta confusione tra i miei clienti, sta nella differenza tra catasto e urbanistica. Spesso, mi viene richiesto un cambio di destinazione al catasto. Il mutamento avviene prima di tutto all’urbanistica chiedendo il “permesso” al Comune. Successivamente, viene aggiornata la parte fiscale e quindi il catasto. Ciò che permette o meno di realizzare il cambio è la pratica urbanistica comunale. Il simpatico catasto ha il solo fine di definire quante tasse dovrai versare.  

Premesso ciò, partirei con il definire quali sono le categorie di destinazioni d’uso, nozione fondamentale per comprendere la possibilità o meno di cambiare: 

Per destinazione d’uso di un immobile si intende l’insieme delle finalità di utilizzo del manufatto edilizio.

La normativa definisce 5 categorie (art. 23-ter Testo Unico Edilizia DPR 380/01). Il tuo immobile ricadrà sicuramente in una di queste! Non confonderti con ciò che leggi sulla visura catastale, le categorie catastali sono differenti seppur collegate.

A) residenziale: abitazioni di qualsiasi genere e natura. Sono comprese quelle utilizzate in modo promiscuo (abitazione – studio professionale o abitazione – affittacamere) quando la prevalente superficie dell’unità sia adibita ad uso abitativo;

A-bis) turistico-ricettiva: alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi ed aree di sosta, nonché le altre attività a carattere essenzialmente ricettivo, come ostelli, e le altre attività extra-alberghiere;

B) produttiva e direzionale: industrie, laboratori artigiani, corrieri, magazzini ed imprese edili, laboratori di riparazione e simili, officine e carrozzerie e in genere ogni attività finalizzata alla produzione di beni o servizi, oppure alla trasformazione di beni o materiali, anche quando comprendono, nella stessa unità, spazi destinati alla commercializzazione dei beni prodotti dall’azienda; banche, assicurazioni, sedi preposte alla direzione ed organizzazione di enti e società fornitrici di servizi, centri di ricerca, fiere, uffici privati e studi professionali in genere;

C) commerciale: all’ingrosso, negozi di vicinato, media distribuzione, le attività commerciali di grande distribuzione, le attività commerciali all’ingrosso, i mercati, le esposizioni merceologiche e le attività di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub ecc;

D) agricola e funzioni connesse ai sensi di legge: produzione agraria, allevamento e forestazione, attività e servizi connessi e compatibili, campi coltivati, colture floro-vivaistiche, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre, costruzioni per allevamenti zootecnici, agriturismi, agri-campeggi.

E’ importante precisare che, nel caso che l’unità fosse interessata da diverse destinazioni d’uso, si assegna quella prevalente in termini di Superficie utile. In pratica, se una unità è produttiva al 50,01% e commerciale al 49,09 % a commerciale, allora trattasi di immobile produttivo. Ovviamente, le due attività devono essere collegate. Se produci passate di pomodoro, non potrai vendere scarpe.

Arriviamo ad un’altra definizione importante, che sarà fondamentale nel proseguo della lettura:

Cambio di destinazione d’uso rilevante.

È cambio destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, ogni forma di utilizzo dell’immobile diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio ad una diversa categoria funzionale, come sopra indicate. Se si restasse all’interno della medesime categoria, non si tratterebbe di mutamento di tipo rilevante.

Non è immediato. Provo a farti un esempio: immagina di voler trasformare una abitazione in affittacamere. Avendo entrambi una destinazione residenziale, non si tratta di cambio rilevante. Viceversa, se volessimo trasformare un locale destinato al commercio all’ingrosso (destinazione industriale) in un centro sociale (direzionale) dovremmo porre in essere un cambio di destinazione d’uso rilevante.

Ora che conosci le categorie, arriviamo al punto centrale. Quando puoi mutare la destinazione:

Capovolgiamo il quesito e ragioniamo al contrario, è più semplice. Il cambio di destinazione d’uso è sempre ammesso a meno che:

1 tu viva in un condominio e il regolamento condominiale vieti il cambio. Questo divieto è valido solo se il regolamento è di tipo contrattuale ovvero approvato con l’unanimità dei condomini. Tipico esempio è il regolamento approvato da ogni singolo proprietario all’atto dell’acquisto dell’immobile dalla ditta costruttrice. Se il regolamento fosse stato approvato con qualsiasi altra maggioranza (assoluta, relativa, qualificata), quest’ultimo non potrebbe contenere restrizioni all’uso dei singoli locali;

2 l’immobile non possegga le caratteristiche intrinseche obbligatorie per legge. In particolare, a seconda del tipo di destinazione d’uso, bisognerà rispettare precise prescrizioni igienico- sanitarie.  A titolo di esempio, gli ambienti residenziali devono rispettare delle superfici minime (monolocale 38 mq, soggiorno mq 14 ecc.), altezze minime (locali primari 2,70 m) e i rapporti aero-illuminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali).

Attenzione, ogni Comune ha le sue regole. Sullo stesso immobile, con le medesime caratteristiche, a Roma potrebbero concedere la mutazione, mentre, a Milano, Torino e Napoli potrebbero negarla. Ad esempio, a Firenze non è possibile mutare in abitazione una unità posta al piano terra se l’accesso è diretto sulla strada. 

3 lo strumento urbanistico comunale indichi che sul tuo immobile non è possibile realizzare il cambio destinazione d’uso. Lo strumento è il Piano Regolatore Generale PRG, sostituito in alcuni comuni dal Piano strutturale e Regolamento urbanistico.  Presentandoti all’ufficio tecnico del Comune e cercando il tuo immobile all’interno delle mappe, capirai a quali vincoli è sottoposto e quali sono gli interventi edilizi che potrai realizzare su di esso.

Per quanto riguarda il punto 3:

Il cambio d’uso della singola unità immobiliare senza opere all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito. (art 23 ter c. 1bis TUE, DL 69 del 2024)

Tutto ciò, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.

Ad esempio, si potrà sempre trasformare un’affittacamere in abitazione, caratteristiche intrinseche (altezze minime, superfici minime ecc.) permettendo.

Inoltre, sempre secondo l’art 23 c.1 -ter del Testo Unico sull’Edilizia TUE:

“Sono, altresì, sempre ammessi il mutamento di destinazione d’uso senza opere tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a -bis ), b) e c) , di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all’articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia, nel rispetto delle condizioni di cui al comma 1 -quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.”

Quindi, nelle zone A, B e C (vedi in che zona ricade il tuo immobile nei piani urbanistici comunali), in tutti gli immobili a meno di quelli agricoli è possibile passare da una destinazione all’altra. Rispettando il comm 1 – quater:

“Per le singole unità immobiliari, il mutamento di destinazione d’uso di cui al comma 1-ter è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, qualora il mutamento sia finalizzato alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile. Il mutamento non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150. Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra il passaggio alla destinazione residenziale è ammesso nei soli casi espressamente previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio.”

Manutenzione straordinaria, risanamento o ristrutturazione edilzia?

Ora, per proseguire, occorre aprire una parentesi. Gli interventi edilizi si classificano in: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e nuova costruzione. Ad esempio: sostituire le piastrelle del bagno ricade in manutenzione ordinaria, aprire una porta in un muro portante in manutenzione straordinaria etc.. Il piano regolare indica il livello di intervento massimo realizzabile su un determinato immobile.

Facciamo un esempio: possiedi un edificio in centro storico, il PRG indica come intervento massimo la manutenzione straordinaria. Non potrai demolire e ricostruire l’edificio o mutare il cambio di destinazione d’uso, perché sono interventi ricadenti in una categoria di intervento superiore! Se il limite massimo consentito sul tuo immobile è la ristrutturazione edilizia o superiore, potrai porre in essere il cambio di destinazione d’uso. Difatti:

Il cambio di destinazione d’uso, anche se attuato con lavori di modesta entità o senza opere, si configura come una ristrutturazione edilizia,in quanto, alla fine dell’intervento, l’organismo edilizio è diverso dal precedente. Il cambio d’uso, qualunque sia l’entità dei lavori, porta sempre alla ristrutturazione edilizia pesante.

Come avrai letto, il cambio di destinazione d’uso ricade in RISTRUTTURAZIONE per cui occorre presentare in comune un Permesso a costruire. Questo, a meno che, il cambio avvenga senza opere e nella medesima categoria (art 23 comma 1-bis, vedi sopra) o nei casi previsti dall’art 23 c.1 -ter del TUE per cui il mutamento di destinazione d’uso è soggetto alla segnalazione certificata di inizio attività (art 23 comma 1-quinquies).

Ma cominciamo a parlare di costi:

Quando si costruisce un nuovo edificio occorre pagare al Comune una quota della spesa che l’amministrazione ha investito in strade, acquedotti, fognature, illuminazione etc., attraverso i cosiddetti oneri urbanistici.

Il cambio destinazione uso ha per effetto il passaggio da una categoria ad un’altra. Ne segue un differente carico urbanistico (diversi consumo di acqua, di carico nella fognatura, di uso di parcheggi etc.).

Il cambio destinazione uso, anche se attuato senza opere edilizie, comporta l’obbligo di corrispondere al Comune gli oneri di urbanizzazione. In particolare, dovrai pagare la differenza tra quanto avresti dovuto corrispondere per la nuova destinazione e quello che hai già versato per la vecchia destinazione. Questo, solo nel caso in cui la nuova destinazione determini un aumento del carico urbanistico della zona.

Capito? Se in passato, per la destinazione attuale hai pagato 100 € in oneri, e con la nuova destinazione, in caso di nuova costruzione, avresti dovuto pagare 150 €, il comune ti chiederà solo la differenza, 50 €.

Quindi, qualora diminuissi il carico, potrebbe configurarsi un cambio di destinazione d’uso “gratuito”.

Quantizzare gli oneri di urbanizzazione è difficile, in quanto, dipende dal tipo di mutazione e dal Comune. Anche in questo caso, ogni Comune ha i suoi criteri!

Adesso dovresti avere le idee chiare. Ma quanto tempo ci vuole:

Per quanto riguarda le fasi, il primo passo da intraprendere è contattare un professionista, il quale dovrà ritirare i documenti relativi all’immobile depositati presso gli archivi comunali: vecchi permessi a costruire, concessioni, SCIA, agibilità etc.

Per far questo, il professionista procederà con una richiesta di visura delle pratiche. Il comune di Firenze, ad esempio, fissa un appuntamento entro un mese dalla richiesta. Da questi documenti si potrà ricavare lo stato legittimo (ultima planimetria comunicata) e dopo il rilievo, il professionista verificherà la regolarità urbanistica e quindi, l’assenza di abusi.

Una volta fatto ciò, passerà alla verifica dei requisiti igienico-sanitari dell’intervento e all’eventuale progettazione degli spazi. Infine, compilerà il Permesso a Costruire.

Nel giro di un paio di mesi, potrai presentare la pratica urbanistica.

I tempi sono dovuti più che altro al reperimento dei documenti dell’immobile presso l’archivio comunale.

La pratica per il cambio di destinazione d’uso prevede, inoltre, che gli impianti siano tutti a norma e dotati di regolare certificato di conformità.

Come accennato in precedenza, successivamente sarà necessario effettuare una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale (aggiornamento). Tutto questo comporterà una modifica della rendita e della categoria, quindi differenti tasse da pagare (Imu, Tari, etc.)

Per concludere, parliamo dell’aspetto economico:

Le variabili sono molteplici e riuscire a generalizzare e quantizzare un costo è davvero difficile. Quello che posso fare è fornirti un elenco delle diverse voci di spese:

1 interventi edili: spesso, nel cambiare l’uso, occorrono degli interventi volti al rispetto dei requisiti normativi. Ad esempio, la messa a norma degli impianti, la realizzazione di finestre, l’allargamento dei vani etc.

2 onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche e catastali o anche energetiche e impiantistiche. Inoltre, bisogna considerare anche la direzione lavori, obbligatoria in questi casi e l’eventuale coordinamento della sicurezza sul cantiere.

3oneri di urbanizzazione, parcheggi e i diritti di segreteria, circa 1.000 € ogni 10 mq (variano da comune a comune).

Esempio di costo: passaggio da magazzino a commerciale.

Per farti capire meglio quali saranno le spese a cui potresti andare in contro, vorrei farti un esempio. Immagina di acquistare un magazzino a piano terra di circa 50 metri quadrati e di volerlo trasformare in negozio. Hai controllato i piani e i regolamenti locali. Il professionista, dopo un’attenta analisi, richiede il cambio di destinazione d’uso.

A questo punto, tutti gli impianti dovranno essere a norma. Spenderai circa 6.000 € per l’impianto elettrico, ulteriori 6.000 € per realizzare un bagno, ulteriori 3.000 € per fosse biologiche e degrassatore, per demolire e pavimentare tutto 6.000 €, altri 12.000 € per l’impianto di riscaldamento e condizionamento, oltre eventuali spese per tramezzi e tinteggiatura ( a forfait 7.000 €). Insomma, con circa 800 € al metro quadro dovresti cavartela. Arriviamo a circa 40.000 €. La parcella dei professionisti si aggirerà intorno al 12 / 15 %, quindi 5.000 €. Andiamo ad aggiungere ulteriori 5.000 € di oneri (1000 € per 5). In totale spenderai circa 50.000 €.

Come avrai notato nell’esempio, la maggior parte dei costi è relativa a lavori edili e impiantistici. Qualora dovessi realizzare un cambio di destinazione d’uso senza opere e gli impianti fossero a norma o certificabili, risparmieresti circa l’80%.
A prescindere, i costi edili ed impiantistici possono essere detratti tramite i bonus dell’Agenzia delle Entrate. Scopri cosa è possibile detrarre in caso di cambio di destinazione d’uso, clicca qui.

Spero che l’articolo ti sia stato utile. Vincenzo.