Legittimo lo sfratto del “conduttore di fatto” non intestatario del contratto di locazione #finsubitoagevolazioni

Il Tribunale di Roma si è recentemente trovato ad esaminare il caso piuttosto singolare di una signora che occupava un appartamento di proprietà condominiale, al posto del fratello, formale intestatario del contratto di locazione.

Il condominio aveva agito con la procedura di sfratto per morosità e la signora si era opposta adducendo di essere lei la reale ed effettiva conduttrice dell’immobile, nonostante il contratto fosse stato stipulato dal fratello.

A sostegno di tale tesi e della titolarità del diritto di occupare l’immobile, la ricorrente aveva sostenuto di aver pagato alcune bollette e alcune rate del condominio. Pertanto ella aveva chiesto di dichiarare la nullità della convalida di sfratto e di dichiarare l’esistenza in suo favore di un contratto di locazione ad uso abitativo ex art.13, comma 5°, della legge 431/1998, con concessione di un termine per sanare la morosità, se ritenuta esistente.

Tuttavia, il Tribunale ha accertato che lo sfratto fosse legittimo, posto che l’asserita intestazione fittizia non poteva essere desumibile dalle sole circostanze dalla residenza della signora nell’immobile e dal suo possesso di una copia del contratto e di alcuni bollettini di pagamento dei canoni.

Non solo, il fatto che l’unico reale firmatario del contratto di locazione fosse un altro soggetto, ha comportato l’accertamento della carenza di legittimazione attiva in capo alla ricorrente.

La sentenza in esame (Tribunale di Roma, sentenza n. 16312/2021) offre lo spunto per verificare chi può opporsi alla convalida di sfratto.

Sfratto per morosità: chi può opporsi

Come noto, è possibile procedere con lo sfratto del conduttore moroso solo qualora esista un valido contratto di locazione regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Il locatore intimante deve, infatti, allegare un contratto che deve avere le seguenti caratteristiche:

• forma scritta per le locazioni ad uso abitativo stipulate dal 30.12.1998 – entrata in vigore – della legge n.431/98 – e per le locazioni ultranovennali;
• registrazione presso l’Agenzia delle Entrate per tutti i tipi di locazioni stipulate dal 10.1.2005. La registrazione anche tardivamente intervenuta ha efficacia sanante retroattiva (cfr. Cass. SS.UU n.23601/17; Cass. sent. n. 10498 del 28.4.2017; Cass. Ord.6.9.2017 n. 208587).

Dal contratto di locazione si evince chi è il conduttore del bene e, dunque, il soggetto moroso nei confronti del quale si può pretendere il rilascio dell’immobile e il pagamento dei canoni di locazione. Inevitabilmente, lo stesso soggetto è legittimato ad opporsi allo sfratto.

A titolo esemplificativo, se vi sono più conduttori, tutti sono legittimati passivi nella procedura di sfratto (litisconsorti necessari) e ciascuno di essi ha la legittimazione attiva per l’eventuale opposizione.

La legittimazione presuppone la titolarità del diritto controverso. Per tale ragione, chi si oppone allo sfratto per morosità, affermando di essere titolare del diritto di occupare l’immobile, deve fornire prova del relativo diritto.

Nel caso esaminato dal Tribunale di Roma, la ricorrente non era riuscita a dimostrare che, a dispetto del firmatario del contratto di locazione, lei fosse la reale conduttrice dell’immobile.

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Convalida di sfratto: opposizione del terzo

Anche il terzo può opporsi alla convalida di sfratto per morosità. Tanto è stato statuito dalla Corte Costituzionale che, con sentenza 5 – 7 giugno 1984, n. 167 (in G.U. 1a s.s. 13/6/1984, n. 162), ha dichiarato “l’illegittimità costituzionale dell’art. 404 c.p.c. nella parte in cui non ammette l’opposizione di terzo avverso la ordinanza di convalida di sfratto per finita locazione, emanata per la mancata comparizione dell’intimato o per la mancata opposizione dell’intimato pur comparso”.

Il terzo legittimato è unicamente il titolare di un diritto autonomo, incompatibile con quello riconosciuto nella sentenza opposta. Non rientrano nel novero di tali legittimati né gli aventi causa, di cui è menzione nell’art. 2909 c.c., cioè coloro che subentrano alle parti, nelle situazioni giuridiche attive o passive sulle quali ha inciso la sentenza opposta, dopo la formazione del giudicato, né i soggetti succeduti, durante il processo, a titolo particolare nel diritto controverso ai sensi dell’art. 111 c.p.c., i quali, identificandosi con l’effettivo titolare del diritto in contestazione, non assumono una posizione distinta e autonoma, bensì la stessa posizione del loro dante causa.

Per esempio, la Corte ha ritenuto legittimata a proporre opposizione di terzo ordinaria a norma dell’art. 404, primo comma c.p.c., avverso la sentenza di sfratto per morosità nei confronti del conduttore che abbia cessato la convivenza, la già convivente more uxorio con prole, subentrata nel contratto di locazione (Cass. civ. n. 9868/1997).

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