Mutui a tasso fisso: l’Eurirs atipico
L’Eurirs, il parametro che serve per la definizione dei mutui a tasso fisso, sta avendo da molti mesi un andamento atipico e, se vogliamo, contro il buon senso, perché con l’allungarsi della durata della copertura il tasso scende anziché salire. Una situazione per cui oggi i mutui a 30 anni sono offerti più o meno allo stesso tasso di quelli di 20, nonostante le banche applichino sul trentennale uno spread rispetto all’Eurirs di periodo più alto rispetto a quello praticato sul ventennale. Ma c’è chi va oltre proponendo mutui di durata quarantennale, per rendere la rata più bassa possibile a chi sta comprando casa con poche risorse a disposizione. Ma vale la pena?
Mutui a 40 anni, le barriere di ingresso
Prima di rispondere va evidenziato che si tratta di finanziamenti che hanno una barriera di ingresso molto importante. Di norma un mutuo viene concesso a condizione che l’ultima rata prevista dal piano di ammortamento venga pagata prima del giorno del 76esimo compleanno (solo in casi particolari si può arrivare al limite degli 81). Questo significa che un mutuo a 40 anni lo può chiedere solo chi non ha ancora 36 anni.
Mutui a 40 anni, le offerte delle banche
Dal punto di vista tecnico non c’è nessun problema e qualsiasi banca può offrire un finanziamento di questo tipo, in realtà sul mercato (fonte mutuiOnline.it) pubblicizzano la loro offerta solo Intesa Sanpaolo (a tasso fisso), che propone anche un mutuo a 30 anni con altri 10 anni di preammortamento con rate di soli interessi e Mps (fisso e variabile). Va inoltre considerato che se si è nelle condizioni di richiedere il “mutuo giovani” garantito dal fondo Consap si può arrivare a finanziare fino al 100% del prezzo della casa. Ne abbiamo scritto qui.
Il (piccolo) vantaggio: la rata scende poco rispetto a quella di un finanziamento a 30 anni
Per tornare alla domanda iniziale, la prima considerazione da fare è che la rata scende molto poco rispetto a quella di un più tradizionale finanziamento a 30 anni. Se ipotizzassimo, in via puramente teorica, due mutui fissi da 160mila euro per acquistare una casa da 200mila euro a 30 e 40 anni con tasso determinato dall’Eurirs di periodo rispettivamente +1,2% e +1,4% avremmo il trentennale al 4,06%, il finanziamento a 40 anni al 4,04%. Nel primo caso la rata sarebbe di 769,41 euro, nel secondo di 672,69 euro; il 40ennale consente quindi un risparmio iniziale di circa 97 euro. Il costo totale, ammesso che il finanziamento venga tenuto per tutta la sua durata, nel caso del trentennale sarebbe di 276.897 euro, nel 40ennale di 322.890, quindi 45mila euro in più. Per di più come ovvio la restituzione del capitale nel quarantennale è molto più lenta: dopo 10 anni con il mutuo a 30 anni rimangono ancora da restituire 126.650 euro, con il quarantennale il debito è di 140.424 euro.
Mutuo a 40 anni: gli svantaggi
Lo svantaggio della lenta discesa del debito pesa particolarmente se si ipotizza che il finanziamento sia al 100%. Ipotizziamo che per quella casa da 200mila euro si chiedano un finanziamento pari al prezzo e al tasso sopra indicato senza ulteriori spese assicurative (necessarie quando si chiede più dll’80% del valore dell’ipoteca) grazie alla presenza della garanzia Consap. La rata è di 841 euro al mese, ma perché il debito scenda fino a 160mila euro, quota limite per poter surrogare senza ricorrere a una garanzia supplementare, bisogna arrivare alla 177esima rata, cioè quasi 15 anni.
Il fattore inflazione
Il mutuo quarantennale presenta anche un vantaggio: l’inflazione a lungo andare riduce il costo reale della rata, soprattutto se gli introiti del debitore cresceranno nel tempo. E in questa ipotesi nulla vieta, qualora si riuscisse a creare un tesoretto allo scopo, di effettuare estinzioni parziali del finanziamento, abbassando il peso della rata. Tutto questo però a condizione che si intenda rimanere per un periodo ragionevolmente lungo nell’abitazione per cui si chiede il finanziamento.
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