Testo Unico Edilizia e Salva Casa, cambia l’agibilità per i mini appartamenti #finsubitoagevolazioni

Siamo alle battute finali ma è ormai chiaro il volto che
assumerà il d.P.R. n. 380/2001
(Testo Unico Edilizia) dopo che la legge di conversione del
D.L. n.
69/2024 (Decreto Salva Casa) sarà definitivamente approvata e
pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale.

Salva Casa: le modifiche apportate dalla legge di
conversione

Sono parecchi gli interventi di modifica al testo predisposto
dal Governo, molti dei quali rilevanti e che aggiungono ulteriori
articoli al Testo Unico Edilizia
(TUE). Tra le novità da segnalare:

• l’inserimento del comma 1-quater all’art. 2-bis (Deroghe in
  materia di limiti di distanza tra fabbricati) che consente gli
  interventi di recupero dei sottotetti in deroga al rispetto delle
  distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che:
  • siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della
    realizzazione dell’edificio;
  • non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie,
    all’area del sottotetto, come delimitata dalle pareti
    perimetrali;
  • sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal
    titolo che ne ha previsto la costruzione.
• la modifica alla definizione di stato legittimo che consentirà
  di utilizzare il titolo, rilasciato o assentito, che ha
  disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato
  l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che
  l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo,
  abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con
  gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi
  parziali;
• la differenziazione tra stato legittimo dell’edificio e
  dell’unità immobiliare al suo interno;
• la precisazione su cosa significa cambio di destinazione d’uso
  “senza opere”;
• le nuove disposizioni che consentono di asseverare la
  conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie dei mini
  appartamenti;
• l’allungamento dei tempi (motivata) per la demolizione
  dell’abuso e ripristino dello stato dei luoghi;
• le nuove ipotesi di tolleranze costruttive;
• l’eliminazione dell’asseverazione tecnica per la verifica di
  sussistenza di possibili limitazioni dei diritti dei terzi per le
  nuove tolleranze;
• la regolarizzazione delle varianti in corso d’opera che
  costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciate prima della
  data di entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10, e che
  non sono riconducibili ai casi di cui all’articolo 34-bis;
• l’estensione della sanatoria semplificata alle ipotesi di
  variazioni essenziali.

a) locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70
metri fino al limite massimo di 2,40 metri;

b) alloggio monostanza, con una superficie minima,
comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al
limite massimo di 20 metri quadrati, per una persona, e inferiore a
38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati, per
due persone.

5-ter. L’asseverazione di cui al comma 5-bis può essere resa
ove sia soddisfatto il requisito dell’adattabilità, in relazione
alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto dal regolamento
di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 14 giugno 1989,
n. 236, e sia soddisfatta almeno una delle seguenti
condizioni:

a) i locali siano situati in edifici sottoposti a interventi
di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche
igienicosanitarie;

b) sia contestualmente presentato un progetto di
ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in
relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni
igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una
maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la
possibilità di un’adeguata ventilazione naturale favorita dalla
dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria
trasversali e all’impiego di mezzi di ventilazione naturale
ausiliari.

5-quater. Restano ferme le deroghe ai limiti di altezza
minima e superficie minima dei locali previste a legislazione
vigente.

Sostanzialmente:

• il comma 5-bis prevede una deroga espressa per la segnalazione
  certificata di agibilità (SCA) per i mini appartamenti ovvero le
  unità immobiliari nelle condizioni di cui alle lettere a) e
  b);
• il successivo comma 5-ter consente l’asseverazione del
  progettista di cui al precedente comma ove sia soddisfatto il
  requisito dell’adattabilità e sia soddisfatta almeno una delle
  condizioni di cui alle lettere a) e b);
• il comma 5-quater fa salve le deroghe ai limiti di altezza
  minima e superficie minima dei locali previste a legislazione
  vigente.

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