Tra le novità principali del Decreto Salva Casa 2024 c’è l’istituzione dei mini-appartamenti e lo snellimento burocratico per il cambio d’uso.
Cosa dice il Decreto Salva Casa 2024
Dal 16 luglio si è avviato l’iter di conversione in Legge del Decreto Legislativo n. 69/2024 meglio conosciuto come Decreto Salva Casa, il quale prevede:
- requisiti per l’ottenimento dell’abitabilità e del certificato di agibilità;
- sanatorie;
- cambi di destinazione d’uso;
- mini-appartamenti;
- tempistica per la rimozione degli abusi edilizi.
Tutte le novità introdotte dal Decreto Salva Casa 2024 – Getty Images
Il decreto porta con sé molte novità e allarga ulteriormente le maglie nell’ambito delle possibilità di sanatoria in ambito edilizio.
Decreto Salva Casa, nuovi requisiti necessari per agibilità e abitabilità
Con l’avvento del DL 69/2024 si è verificato un notevole ammorbidimento delle circostanze e dei requisiti necessari per l’ottenimento dell’agibilità e dell’abitabilità.
La novità che risalta maggiormente è senza dubbio quella inerente la riduzione delle dimensioni dell’abitazione, sia dal punto di vista perimetrale sia per quel che concerne l’altezza minima dei locali.
In passato il certificato di agibilità attestava la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico dell’immobile e dei suoi impianti conformemente alla normativa vigente.
Per quanto riguarda invece l’abitabilità, quest’ultima veniva riconosciuta a un edificio quando questo era rispondente a determinati parametri che garantivano l’adeguatezza della sua destinazione d’uso, ovvero a scopo abitativo.
È il caso, ad esempio, del calcolo del rapporto aeroilluminante di ogni stanza della casa.
Il Decreto Salva Casa e i mini appartamenti
L’ultima versione del testo del Decreto Salva Casa ha dato alla luce una nuova forma di habitat: i cosiddetti mini appartamenti (alias monolocali, soluzione abitativa estremamente diffusa nelle grandi città), così definiti perché sono considerati abitabili, sia da un single sia da una coppia, sulla base di questi (piccoli) numeri:
- il limite minimo della superficie, che prima era fissato in 28 metri quadrati per una persona, ora è di soli 20 metri quadrati;
- se il monolocale è occupato da due persone, il precedente limite pari a 38 mq scende a 28;
- l’altezza minima, ossia la distanza pavimento-soffitto finora determinata in 2,70 metri, ora si riduce a 2,40 metri.
Cosa si può sanare con il Decreto Salva Casa 2024
Il Decreto Salva Casa consente di sanare molte piccole irregolarità attraverso la tolleranza costruttiva su interventi eseguiti fino al 24 Maggio 2024:
- confermata al 2% per superfici superiori a 500 metri quadri;
- passata al 3% per superfici comprese tra 300 e 500 mq;
- 4% sulle superfici rientranti nella fascia 100 – 300 mq;
- 5% se l’area è al di sotto dei 100 mq.
Sanare piccoli abusi edilizi con il Decreto Salva Casa 2024 – Getty Images
Come sottolineato, rimangono sempre escluse le difformità sostanziali, ossia quelle che hanno inciso sulla struttura e le dimensioni dell’edificio.
Il Decreto Salva Casa interviene inoltre facendo decadere la doppia conformità consentendo così di condonare le opere quali tramezzi, soppalchi, nicchie, finestre o altre aperture.
L’ottenimento della doppia conformità, infatti, creava non pochi problemi ai cittadini, soprattutto in fase di messa in vendita degli immobili, in quanto consisteva nella valutazione delle regole in vigore all’epoca dell’abuso edilizio e del confronto con quelle correnti e il percorso per giungere a una soluzione che sbloccasse la situazione era sempre lungo e ostico.
Decreto Salva Casa, cosa cambia con i cambi di destinazione d’uso
L’ultima versione del testo, rispetto a quanto precedentemente indicato nel Decreto Salva Casa, specifica che il cambio d’uso è consentito anche in assenza di opere.
Il DL 69/2024 considera cambi di destinazione d’uso senza opere quelli che prevedono l’esecuzione di interventi in edilizia libera: questo per coerenza e continuità con la definizione stessa di edilizia libera, ossia opere edili non rilevanti e che non stravolgono la struttura dell’immobile.
Focus particolare sui cambi d’uso degli immobili ubicati ai primi piani e seminterrati: semaforo verde nel caso in cui tale transizione sia consentita dalla legislazione regionale.
Le parti comuni condominiali nel Decreto Salva Casa 2024
Nel nuovo Decreto Salva Casa, le difformità e gli abusi edilizi che interessano le parti comuni di un condominio non potranno più costituire motivazione valida per congelare i lavori di riqualificazione all’interno di una singola unità abitativa dello stabile.
Novità Decreto Salva Casa 2024 sulle irregolarità in condominio – Getty Images
Allo stesso modo, le irregolarità risultanti all’interno di un dato appartamento non potranno bloccare l’esecuzione delle opere presso le parti comuni del condominio.
Il nuovo testo del Decreto Salva Casa riporta esattamente quanto segue:
Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità incidenti sulle parti comuni dell’edificio.
Allo stesso modo, ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell’edificio non rilevano le difformità incidenti sulle singole unità immobiliari dello stesso.
Si è ritenuto di intervenire anche sulla tempistica.
Non sussiste più l’obbligo di rimuovere gli abusi edilizi entro 90 giorni.
Ora l’amministrazione locale potrà ampliare questa forbice fino a 240 giorni.
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