ecco le ragioni dell’anomalia italiana – QuiFinanza #finsubitoagevolazioni

Le tasse, il rincaro dei mutui, l’inflazione e l’attrattività degli affitti brevi sono fra le cause della scarsità di appartamenti in locazione e della crescita degli affitti.

Il caro affitti resta un tema di grande attualità, non solo per gli studenti universitari fuori sede, ma anche per le famiglie italiane, quelle con reddito medio-basso e prive di disponibilità finanziarie per acquistare un appartamento ed accendere un mutuo. Gli affitti continuano a crescere vertiginosamente nelle grandi città, per una serie di ragioni, che non hanno nulla a che vedere con la mancanza di immobili. Eppure, si stima che in Italia vi siano 9,5 milioni di immobili sfitti. Perché accade questo? E cosa sta facendo lievitare gli affitti nelle grandi città?

Quanto sono saliti i prezzi degli immobili?

Negli ultimi cinque anni i prezzi degli affitti e quelli di vendita degli appartamenti sono aumentati moltissimo. Secondo una stima di Idealista.it, il prezzo medio degli immobili in Italia è salito ad aprile 2023 a 12,5 euro al metro quadro, un massimo storico, registrando un aumento del 3,1% in un mese e dell’8% nel trimestre, mentre la differenza rispetto ad un anno fa è superiore al 10%.

Aumenti consistenti si sono registrati nelle principali regioni e città. Il prezzo più elevato al metro quadro in Lombardia (16,6 euro) e Valle d’Aosta (18,2 euro). Gli aumenti maggiori a livello percentuale si sono registrati in Emilia-Romagna (+29,8%) e Calabria (+27,3%).

Fra le principali città italiane, Roma fa segnare un prezzo di 14,2 euro al metro quadro con una crescita del 6,8% in un anno, mentre Milano registra un prezzo di 22 euro al metro quadro con una cresciuta del 10% annua. A Venezia gli affitti si pagano 16,9 euro al metro quadro, con un aumento tendenziale del 9,9%, mentre Firenze fa segnare un valore di 18,3 euro al metro quadro, con un aumento del 17,9%.  Non va tanto meglio per Napoli, dove si pagano 12,5 euro al metro quadro e si registra una crescita del prezzo del 12,4%.

L’offerta sempre più scarsa di case

L’offerta di case in affitto è sempre più rarefatta. Nel primo trimestre 2023 l’offerta di case in locazione si è ridotta del 28,7% rispetto al 2022.

Chi ha un appartamento da affittare si torva davanti ad una scelta: affittare casa ad una famiglia o immetterla nel ricco circuito degli affitti brevi, che rendono più del doppio di un canone annuale fisso. Inutile dire che, sempre più, la scelta sta ricadendo su questa seconda opzione, più redditizia e meno impegnativa dal punto di vista dell’immobilizzo dell’appartamento, complici anche le piattaforme che facilitano l’affitto i turisti come Airbnb e Booking. Ma anche per chi affitta ai turisti qualcosa sta cambiando.

Il rendimento di un appartamento in affitto, secondo una analisi del Corriere, è compreso fra il 5% ed il 7% del valore dell’immobile, un rendimento che in tempi “normali” risulterebbe anche appetibile, ma non in un periodo di alta inflazione come quello attuale e con una tassazione che fra cedolare secca (qui per vedere come funziona) e IMU si porta via gran parte dell’introito (l’IMU da sola erode circa il 15-20% dell’affitto annuo mentre la cedolare secca ha l’handicap di non parametrarsi all’inflazione).

I mutui che rincarano

Non è solo la concorrenza degli affitti brevi che limita la disponibilità di case in affitto per le famiglie e fa lievitare il canone. L’altra ragione risiede nel costo crescente dei mutui che, come si sa, stanno scontando il progressivo aumento dei tassi di interesse da parte della BCE e divengono ogni mese più cari, senza contare la necessità di disporre di risorse sufficienti per l’anticipo, la capienza dello stipendio e la stabilità lavorativa. Insomma, un affare impossibile per chi non se lo può permettere o anche ha un lavoro autonomo o precario.

L’opzione di mezzo

La terza opzione fra la  scelta dell’affitto breve e della locazione stabile è la locazione a tempo determinato, una opzione che sicuramente garantisce meno costi sotto forma di tasse ed un adeguamento continuo all’inflazione, ma presenta l’indubbio svantaggio di lasciare esposti i proprietari di casa al rischio morosità degli affittuari ed a lunghe e costose procedure di sfratto.