Cambio d’uso di locali accessori: trasformazione della cantina in tavernetta #finsubitoagevolazioni

FATTISPECIE – Nel caso di specie il ricorrente contestava l’ordine di demolizione riferito, tra l’altro, anche ai lavori effettuati nel seminterrato della sua abitazione in difformità da quanto legittimato con un precedente condono edilizio. Secondo il ricorrente si trattava di interventi riconducibili alla manutenzione straordinaria.

MUTAMENTO DELLA DESTINAZIONE D’USO DEI LOCALI ACCESSORI – Per risolvere la controversia C. Stato 31/01/2024, n. 954 ha spiegato che, nell’ambito di una unità immobiliare ad uso residenziale, devono distinguersi i locali abitabili in senso stretto dagli spazi “accessori” che non hanno valore di superficie edificabile e non sono presi in considerazione come superficie residenziale all’atto del rilascio del permesso di costruire. Rientrano in questa categoria le autorimesse, le cantine e i locali di servizio.
Da ciò consegue che, ad esempio, non è possibile ritenere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un garage in un locale abitabile; a differenza dell’ipotesi in cui il garage venga trasformato – con o senza opere – in magazzino o deposito, rimanendo quindi spazio accessorio, senza permanenza di persone, la trasformazione in vano destinato alla residenza, anche a tralasciare i profili igienico-sanitari di abitabilità, si configura come un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l’originario permesso di costruire.

Facendo applicazione dei predetti principi al caso di specie, i giudici hanno ritenuto che le opere realizzate al piano interrato avessero determinato un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante con le correlate conseguenze in termini di qualificazione dell’intervento e delle connesse conseguenze sanzionatorie.
In particolare, il Consiglio ha ritenuto corretta la sentenza del TAR che, nel respingere il ricorso di primo grado, aveva spiegato che per poter classificare un intervento edilizio come manutenzione straordinaria non vi deve essere modificazione della destinazione d’uso. La trasformazione della cantina in tavernetta, cioè un locale con cucina, arredi ed impianti con un nuovo w.c. non può invece qualificarsi come manutenzione straordinaria, trattandosi piuttosto di ristruttutazione edilizia.

ORIENTAMENTI SUL CAMBIO D’USO DELLA CANTINA – Sul tema la giurisprudenza ha affermato che il mutamento da cantina a civile abitazione, comportando il passaggio da una categoria urbanistica ad un’altra, rientra tra gli interventi edilizi per i quali è necessario il rilascio del permesso di costruire (TAR Campania Napoli 19/07/2021, n. 4999; C. Cass. pen. 24/06/2016, n. 26455).
Inoltre la realizzazione di una cucina o di un bagno costituiscono esecuzione di opere idonee a mutare la destinazione d’uso di un immobile da cantina ad immobile adibito ad abitazione, con conseguente obbligo del titolo edilizio abilitativo.
Secondo C. Stato 24/03/2021, n. 2493, la trasformazione di una cantina in abitazione configura una ristrutturazione edilizia, poiché la cantina e l’abitazione hanno natura differente: pertinenziale la prima e di unità immobiliare autonoma la seconda; la predetta trasformazione, invero, comporta un aumento delle unità immobiliari dell’edificio e un conseguente aumento del carico urbanistico. Ai fini della distinzione tra ristrutturazione e manutenzione, è determinante più che l’aspetto quantitativo quello qualitativo e, pertanto, a prescindere dalla vastità delle opere, il cambiamento della destinazione d’uso comporta ex se una ristrutturazione.