Onere probatorio ed epoca dell’abuso in sanatoria, con attestazione Tecnico abilitato • Carlo Pagliai ingegnere urbanista #finsubitoagevolazioni

Specificati criteri dimostrativi consistenza ed epoca dell’illecito edilizio ammessi in doppia conformità semplificata

Il regime di sanatoria edilizia presenta una nuova geografia dopo l’entrata in vigore del D.L. 69/2024, in particolare sono state riviste le procedure per consentire la regolarizzazione di:

• abusi edilizi primari, per opere effettuate in assenza o totale difformità o variazioni essenziali al permesso di costruire o alla SCIA alternativa al permesso (art. 36 DPR 380/01).
• abusi edilizi minori, per opere effettuate in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa al Permesso, oppure in assenza o difformità dalla SCIA ordinaria (art. 36-bis DPR 380/01).

Per quanto riguarda la loro distinzione di procedura e contenuti, si rinvia alla lettura di apposito focus; trovo necessario approfondire il metodo di dimostrazione dell’epoca e consistenza dell’abuso, espressamente indicato nel nuovo procedimento di sanatoria edilizia “minore” ex articolo 36-bis D.P.R. 380/01 al comma 3:

3.La richiesta del permesso di costruire o la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono accompagnate dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesti le necessarie conformità. Per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento. L’epoca di realizzazione dell’intervento è provata mediante la documentazione di cui all’articolo 9 -bis , comma 1 -bis , secondo e terzo periodo. Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione dell’intervento mediante la documentazione indicata nel terzo periodo, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445.

Epoca realizzazione intervento illecito, stesso onere probatorio documentale per Stato Legittimo

La disposizione inserita con D.L. 69/2024 Salva Casa all’interno del DPR 380/01 prevede un rinvio dinamico della dimostrazione probatoria dell’abuso minore alla definizione di Stato Legittimo. Significa che per rientrare nei benefici della sanatoria edilizia “minore”, con doppia conformità semplificata, occorre dimostrare inconfutabilmente la loro esistenza, e consistenza, con lo stesso metodo previsto per lo Stato Legittimo dell’immobile.

In altre parole il legislatore ha esteso alla nuova sanatoria edilizia per abusi minori lo stesso metodo di verifica documentale dello Stato Legittimo, istituito per dimostrare la regolarità costruttiva dell’edificio e relative porzioni tramite l’esibizione dei relativi titoli abilitativi o documenti. Essendo la sanatoria edilizia “minore” limitata superiormente alle parziali difformità al permesso di costruire, nel Testo Unico Edilizia l’articolo 36-bis comma 3 dispone l’onere di prova documentale rinviandolo ai metodi ed elementi previsti nell’articolo 9-bis:

• secondo periodo, titoli abilitativi formatisi per la costruzione o legittimazione dell’immobile, delle loro porzioni, anche nelle versioni rilasciate in sanatoria, nonché le parti oggetto di fiscalizzazione edilizia conclusa: Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle previsioni di cui agli articoli 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorre altresì il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis.
• terzo periodo, criterio integrativo ulteriore ai titoli abilitativi o procedimenti edilizi: lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Più semplicemente, il legislatore si è limitato a formalizzare con precisione nel DPR 380/01 l’istituto dell’opera di prova già consolidato in giurisprudenza, posta a carico del richiedente anche in caso di sanatoria. In definitiva è richiesta la dimostrazione puntuale dell’illecito edilizio oggetto di regolarizzazione sotto due profili:

1. temporale, cioè epoca dell’abuso;
2. consistenza, cioè la rappresentazione dell’entità dell’abuso.

Si può concludere che per gli abusi edilizi minori, rientranti nella nuova Sanatoria edilizia semplificata dell’articolo 36-bis D.P.R. 380/01, è indispensabile dimostrare inconfutabilmente epoca e consistenza esecutiva con qualunque procedura edilizia pregressa o con altro documento avente natura probante. Tale dimostrazione documentale si configura come condizione essenziale per accedere al procedimento semplificato di sanatoria edilizia istituto col decreto Salva Casa, riassumibile con uno slogan: “dimostrami che c’era, quando c’era e come era”.

Tuttavia non sempre è possibile dimostrare per tabulas o documento l’esatta consistenza e cronistoria dell’abuso edilizio, per cui il legislatore ha aperto una possibilità da applicare in via residuale.

Tecnico professionista può attestare epoca dell’abuso in pochi casi

Potrebbero emergere casistiche di parziali difformità e abusi minori contemplati nell’articolo 36-bis DPR 380/01 in cui non sia possibile soddisfare l’onere probatorio richiesto; nessun titolo abilitativo o pratica edilizia pregressa, nessuna fiscalizzazione o sanatoria è in grado di dimostrare con certezza una determinata preesistente consistenza alla data di riferimento.

Ed ecco che il legislatore concede al cittadino una possibile soluzione residuale, senza passare dalla dichiarazione testimoniale da parte sua, quando risulti impossibile accertare l’epoca dell’opera abusiva mediante i criteri documentali già espressi sopra: l’attestazione del Tecnico incaricato, ponendo sotto sua responsabilità penale e professionale l’onere di attestare la data (e non epoca) di realizzazione dell’illecito, sempre nello stesso articolo 36-bis comma 3:

Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione dell’intervento mediante la documentazione indicata nel terzo periodo, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445.

Diciamo pure che si tratta di un ulteriore responsabilizzazione del Tecnico abilitato: consiglio fin d’ora di ponderare bene questo tipo di dichiarazioni, e soprattutto di svolgere tutti i necessari approfondimenti per accertare la contro prova. La vera difficoltà del Tecnico professionista adesso sarà quella di contenere l’esigenza del committente e le sue pressioni, considerato che i professionisti potranno avere criteri e livelli di preparazione non omogenei. Molte indicazioni per svolgere indagini esplorative e acquisizioni documentali le ho esposte nel mio ultimo libro “Stato Legittimo immobiliare“, disponibile su Amazon.

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