Siamo ancora ai nastri di partenza e la strada sarà ancora
lunga. Dopo l’approvazione da parte del Consiglio dei Ministri
dello schema di Decreto Legge recante “Disposizioni urgenti in
materia di semplificazione edilizia e urbanistica” (Decreto
Salva Casa 2024) voluto dal Ministro delle Infrastrutture e dei
Trasporti Matteo Salvini, si dovrà attendere la pubblicazione in
Gazzetta Ufficiale (da questo momento le disposizioni previste
saranno immediatamente in vigore) e poi la conversione in legge da
parte del Parlamento (aspetto ormai sempre più marginale).
Il Ministro Salvini ha anticipato in conferenza stampa (senza le
sue consuete slide) i temi principali del nuovo Decreto Legge e ha
auspicato la sua pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale di lunedì
27 maggio 2024. Dalle precisazioni che riguardano l’edilizia libera
(con particolare riferimento alle vetrate panoramiche e alle
pergotende) fino alla sanatoria degli abusi edilizi che, in caso di
lievi difformità, non necessiterà più della tanto contestata
“doppia conformità”.
Decreto Salva Casa 2024: le modifiche al d.P.R. n.
380/2001
Nel dettaglio, il provvedimento d’urgenza interverrà con un
nuovo pacchetto di modifiche al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico
Edilizia) che riguarderanno:
- gli interventi di edilizia libera (VEPA e pergotende);
- lo stato legittimo;
- il mutamento d’uso urbanisticamente rilevante;
- gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in
totale difformità o con variazioni essenziali; - le tolleranze costruttive;
- la sanatoria edilizia mediante accertamento di conformità;
- la sanatoria edilizia delle parziali difformità;
- gli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla
segnalazione certificata di inizio attività; - il fondo per la demolizione delle opere abusive presenti sul
territorio comunale.
Lo stato legittimo e le tolleranze costruttive
In questo approfondimento ci occuperemo esclusivamente della
nuova definizione di “stato legittimo” e le nuove possibilità di
sanatoria edilizia che arriveranno con il Decreto Salva Casa 2024
dopo la sua pubblicazione in Gazzetta Ufficiale (sempre che queste
disposizioni saranno confermate).
Nella nuova definizione di stato legittimo viene previsto che
alla sua determinazione concorrono:
- le sanzioni alternative alla demolizione di cui agli articoli
33 (comma 2) e 34 (comma 2); - le sanzioni di cui all’37, commi 1, 3, 4, 5 e 6 (SCIA in
sanatoria); - la sanzione alternativa alla demolizione di cui all’art. 38 (ma
questa in realtà non è una novità visto che al comma 2 è già
previsto che “L’integrale corresponsione della sanzione
pecuniaria irrogata produce i medesimi effetti del permesso di
costruire in sanatoria di cui all’articolo 36”; - le dichiarazioni del tecnico circa le tolleranze costruttive di
cui all’art. 34-bis (riviste completamente dal nuovo Decreto
Legge.
Rilevante la modifica che riguarda l’art. 34-bis che si
applicherà per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 (o
entro la data di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto
Legge) e che parametra la percentuale di tolleranza costruttiva
alla quadratura dell’unità immobiliare. In particolare, il mancato
rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della
superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità
immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro
i limiti:
|
% delle misure previste |
Superficie utile |
|
2% |
> 500 mq |
|
3% |
> 300 mq e < 500 mq
|
|
4% |
> 100 mq e < 300 mq |
|
5% |
< 100 mq |
Viene espressamente previsto che ai fini del computo della
superficie utile, si tiene conto della sola superficie assentita
con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione
dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile
o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.
Molto più vago il contenuto del nuovo comma 2-bis che sarà
introdotto nell’art. 34-bis e per il quale, sempre per gli
interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, costituiscono
tolleranze esecutive ai sensi e nel rispetto delle condizioni di
cui al comma 2:
- il minore dimensionamento dell’edificio;
- la mancata realizzazione di elementi architettonici non
strutturali; - le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni;
- la difforme ubicazione delle aperture interne;
- la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di
manutenzione ordinaria; - gli errori progettuali corretti in cantiere;
- gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle
opere.
La nuova sanatoria degli abusi edilizi
Rilevanti anche le modifiche che riguardano la sanatoria
edilizia che avrà ben 3 frecce nel suo arco:
- l’art. 36 la cui rubrica diventa “Accertamento di conformità
nelle ipotesi di assenza di titolo, totale difformità o variazioni
essenziali”; - l’art. 36-bis rubricato “Accertamento di conformità nelle
ipotesi di parziali difformità”; - l’art. 37 la cui rubrica diventa “Interventi eseguiti in
assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio
attività”.
Con l’art. 36 resta la doppia conformità per ottenere il
permesso di costruire in sanatoria che potrà essere richiesto per
gli interventi:
- in assenza di permesso di costruire;
- in totale difformità o con variazioni essenziali;
- in assenza di segnalazione certificata di inizio attività
alternativa al permesso di costruire in totale difformità da essa o
con variazioni essenziali;
L’art. 36-bis riguarda la sanatoria delle “parziali difformità”
dal permesso di costruire o dalla SCIA o in assenza/difformità
dalla SCIA. In questi casi, entro il termine fissato all’art. 34,
comma 1, del TUE e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni
amministrative, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario
dell’immobile, possono ottenere il permesso di costruire e
presentare la segnalazione certificata di inizio attività in
sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina
urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda,
nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al
momento della realizzazione.
La grande novità riguarda il fatto che in questo caso è prevista
la possibilità di “sanatoria condizionata” (sempre esclusa dalla
giurisprudenza amministrativa). Il comma 2 del nuovo art. 36-bis,
infatti, consente allo Sportello Unico Edilizia il rilascio del
permesso in sanatoria subordinatamente alla preventiva attuazione,
entro il termine assegnato dallo Sportello unico, degli interventi
edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l’osservanza
della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di
sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e
degli impianti negli stessi installati, al superamento delle
barriere architettoniche e alla rimozione delle opere che non
possono essere sanate.
Viene espressamente previsto che l’istanza di sanatoria sia
accompagnata dalla dichiarazione di un professionista abilitato che
attesti le necessarie conformità. Per la conformità edilizia, la
dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al
momento della realizzazione dell’intervento. L’epoca di
realizzazione dell’intervento è provata mediante la documentazione
prevista per lo stato legittimo (art. 9-bis, comma 1-bis, TUE).
Silenzio assenso sulla richiesta di sanatoria
Nei casi di cui all’art. 36-bis, alla richiesta di permesso in
sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio
comunale deve pronunciarsi con provvedimento motivato entro
quarantacinque giorni, decorsi i quali la richiesta si intende
accolta (silenzio assenso).
Alle SCIA in sanatoria si applica il termine di cui all’articolo
19, comma 6-bis della legge 7 agosto 1990, n. 241 (30 giorni). Non
si capisce se dopo sarà silenzio-inadempimento, silenzio-assenso o
silenzio-rifiuto.
Nel caso di immobili sottoposti a vincolo paesaggistico, i
termini sono sospesi fino alla definizione del procedimento di
compatibilità paesaggistica.
Decorsi i suddetti termini, eventuali successive determinazioni
del competente ufficio comunale sono inefficaci. Il termine è
interrotto qualora l’ufficio rappresenti esigenze istruttorie,
motivate e formulate in modo puntuale nei termini stessi, e
ricomincia a decorrere dalla ricezione degli elementi istruttori.
In caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti per la
sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente ufficio
comunale applica le sanzioni previste dal TUE.
SCIA in sanatoria
Modifiche anche all’art. 37 la cui rubrica diventa “Interventi
eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata
di inizio attività” e al quale viene abrogato il comma 4 e
modificato il comma 6 nel seguente modo:
6. La mancata segnalazione certificata di inizio dell’attività
non comporta l’applicazione delle sanzioni previste dall’articolo
44. Resta comunque salva, ove ne ricorrano i presupposti in
relazione all’intervento realizzato, l’applicazione delle sanzioni
di cui agli articoli 31, 33, 34, 35 e 44 e dell’accertamento di
conformità di cui all’articolo 36-bis.
Ricordiamo che l’art. 4 abrogato prevedeva:
Ove l’intervento realizzato risulti conforme alla disciplina
urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione
dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda,
il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono
ottenere la sanatoria dell’intervento versando la somma, non
superiore a 5.164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal
responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore
dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio.
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