ha davvero salvato il mercato immobiliare? #finsubitoagevolazioni

Uno degli aspetti del Decreto Salva Casa
(D.L. n.
69/2024) che da più parti è stato enfatizzato ed elogiato, è il
ruolo che la sanatoria delle piccole difformità
edilizie avrebbe sulla commerciabilità degli immobili.

Si tratta di uno dei meriti che è stato attribuito al
provvedimento, ricordando come il mercato sia stato spesso
svantaggiato dalla mancanza di stato legittimo di
numerose unità immobiliari, dall’impossibilità di sanare gli
abusi edilizi, o comunque dalla difficoltà di dovere intraprendere
un iter dall’esito incerto, legato alla doppia conformità
edilizia.

Da questo punto di vista risulta di particolare interesse la
nota
di ISTAT all’VIII Commissione Ambiente,
Territorio e Lavori Pubblici alla Camera nell’ambito dei lavori per
la conversione in legge del provvedimento.

Una relazione che si è soffermata, più che sugli aspetti tecnici
legati al Decreto, proprio alla sua funzionalità rispetto al
mercato, con la presentazione di dati che sembrano smentire
l’esistenza di un problema nelle compravendite legato allo stato
legittimo degli immobili.

I dati sull’edilizia residenziale

Secondo il Censimento della Popolazione e delle Abitazioni del
2021, l’Italia conta un totale di 35.271.829 abitazioni, con una
media di 135 abitazioni per 100 famiglie. Questo dato varia a
livello territoriale, con il Nord-ovest che registra 132,7
abitazioni ogni 100 famiglie, rispetto alle 144,1 del Sud e 150,2
delle Isole.

La rilevazione sui permessi di costruire
consente di monitorare le autorizzazioni concesse per nuovi
fabbricati residenziali e loro ampliamenti:

• tra il 2010 e il 2015, il volume di nuove costruzioni e
  ampliamenti è drasticamente diminuito da 56,9 a 23,9 milioni di
  metri cubi, riflettendo una contrazione economica;
• dal 2016, il settore ha mostrato segni di ripresa, con nuovi
  volumi autorizzati nel 2019 vicini ai 29 milioni di metri
  cubi;
• nel 2020 si è registrata una contrazione, seguita da un
  rimbalzo nel 2021 e una leggera contrazione nel 2022.

In riferimento alle dimensioni, si è osservato un
cambiamento nelle quadrature. Mentre tra il 2010 e
il 2019 si è registrata una diminuzione delle abitazioni di piccole
dimensioni (fino a 75 m²) dal 56,1% al 44%, dal 2020 questa
tendenza sembra invertita, con un aumento al 47,9% nel 2022.

Le abitazioni di dimensioni medie (76-110 m²) sono scese al
32,9%, e quelle più grandi (oltre 110 m²) sono calate sotto il
20%.

Spiega l’istituto che, pur essendo ancora presto per
interpretare queste variazioni come un’inversione di tendenza,
l’offerta sembra orientata a proporre abitazioni di
dimensioni più vicine alle esigenze e possibilità espresse dalle
famiglie.

A fronte della progressiva contrazione della popolazione
nazionale nell’ultimo decennio, la dinamica delle famiglie è stata
infatti positiva (+3,9% nell’intervallo 2011-2022) come conseguenza
di progressivi cambiamenti nella loro struttura, con una riduzione
del numero dei componenti (in media 2,2 nel 2022) e un forte
incremento delle famiglie unipersonali (oggi pari a un terzo del
totale). Nel confronto con la dinamica delle nuove abitazioni
autorizzate (+1,1 nell’intervallo considerato), il gap potenziale
tra domanda e offerta può essere stato dunque accentuato, come
sopra illustrato, anche dalle caratteristiche dimensionali delle
nuove abitazioni autorizzate.

Dal 2010 al 2022, la percentuale di nuovi fabbricati con
impianti fotovoltaici è aumentata dal 13,7% al
74,1%, e quelli con pompe di calore dal 6,8% al 55,6%. Questo
riflette un impegno crescente verso la sostenibilità.

Si tratta naturalmente di dati particolarmente interessanti,
alla luce della recente approvazione della Direttiva
Green, che determinerà degli interventi piuttosto
consistenti sul patrimonio edilizio.