no a interventi negli appartamenti senza il consenso dei proprietari #finsubitoagevolazioni

È illegittima la delibera condominiale che
autorizza lavori Superbonus anche all’interno
degli appartamenti dei condòmini senza l’esplicito consenso
dei proprietari.

Superbonus in condominio: no a interventi non autorizzati negli
appartamenti

Lo ha ribadito il Tribunale di Teramo con la
sentenza del 19 marzo 2024, n. 311, dando ragione
ai proprietari di alcune unità immobiliari site in un condominio
nel quale erano stati deliberati dei lavori di riqualificazione
energetica, ma alcuni dei condomini, a differenza di quanto
disposto nel contratto di appalto con l’impresa, non avevano mai
dato consenso all’esecuzione delle opere sulle loro proprietà
esclusive.

Sulla questione, il giudice ha richiamato la normativa
prescritta dal Decreto Rilancio (D.L. n. 34/2020,
convertito in legge n. 77/2020), che, all’art. 119, comma 9
bis ha previsto dei quorum deliberativi ridotti, per cui
gli interventi in tema di Superbonus richiedono la maggioranza
degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno 1/3 del
valore dell’edificio.

Questa normativa, tuttavia, va contemperata con la normativa
codicistica relativa ai poteri, o meglio alle attribuzioni,
dell’assemblea, regolati dall’art. 1135 c.c. e riguardanti
esclusivamente le parti comuni. L’assemblea condominiale
non può quindi perseguire finalità extra-condominiali e neppure può
occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli
condomini o a terzi, in quanto qualsiasi decisione che non attenga
alle parti comuni dell’edificio non può essere adottata seguendo il
metodo decisionale dell’assemblea, che è il metodo della
maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato
sul consenso dei singoli proprietari esclusivi.

Quindi, nel caso specifico, gli interventi sulle parti degli
edifici di proprietà privata dei singoli condomini avrebbero
richiesto l’approvazione dei singoli proprietari
esclusivi e le delibere assembleari lesive della proprietà
privata sono viziate per “eccesso di potere”, in quanto in
contrasto con l’art. 1135 c.c., interferendo con la proprietà delle
singole unità immobiliari.

Sul punto, la stessa giurisprudenza di legittimità ha stabilito
che: “in tema di condominio di edifici, i poteri
dell’assemblea, i quali sono fissati tassativamente dal codice
(art. 1135 c.c.), non possono invadere la sfera di proprietà dei
singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni che a quelle
esclusive”.

Ne discende che per deliberare lavori che prevedono interventi
nelle proprietà private dei singoli condomini è necessario il
consenso degli interessati e che la delibera adottata in contrasto
con la volontà di alcuni proprietari, che al contempo preveda
lavori nella loro proprietà lesivi della stessa, è quindi da
considerarsi radicalmente nulla e può essere impugnata anche dopo
il decorso del termine di 30 giorni.

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