L’Agenzia delle entrate, con la pubblicazione della circolare n. 13/E, del 13 giugno 2024, ha fornito le istruzioni operative sulla cessione di immobili post superbonus.
La Legge di Bilancio del 2024 è intervenuta sulla disciplina fiscale delle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili e ha introdotto una nuova forma di plusvalenza. La nuova tassazione sulle vendite di immobili ristrutturati con i benefici del superbonus diventa operativa.
Come funziona la tassazione? Nel testo, tutti i dettagli sule istruzioni fornite dall’Agenzia delle entrate in merito alla cessione di immobili post superbonus.
Disciplina sulle plusvalenze da cessioni di immobili post superbonus
La Legge di bilancio del 2024 ha introdotto la nuova disciplina sulle plusvalenze da cessioni di beni immobili ristrutturati con i benefici del superbonus. L’Agenzia delle entrate, con la circolare n. 13/E, del 13 giugno 2024, ha fornito le istruzioni operative sulla disciplina, chiarendo, al contempo, diversi dubbi.
In particolare, la legge amplia i casi in cui si genera una nuova plusvalenza tassabile con l’imposta sostitutiva dell’Irpef del 26%, dopo una cessione di immobile, dal 1° gennaio 2024.
Quali immobili rientrano? Tutte le tipologie di immobili che sono state oggetto degli interventi agevolati del superbonus, trainanti o trainati. Sono sufficienti per l’applicazione della tassa anche gli immobili sui quali sono stati eseguiti lavori sulle parti comuni dell’edificio o del condominio di cui a parte l’unità immobiliare.
Inoltre, la tassa sulla plusvalenza trova applicazione indipendentemente dal fatto che gli interventi agevolati siano stati eseguiti dal cedente o da altri soggetti.
Il Governo ha introdotto questa nuova tassazione per colpire gli interventi e la successiva rivendita fatti con il solo fine speculativo. Infatti, si prevede che un gran numero di proprietari sarà costretto a restituire una parte di quanto ottenuto con il superbonus.
Quali sono gli immobili esclusi
Ci sono pochissimi casi di esclusione dalla disciplina. Sono escluse le plusvalenze relative agli immobili:
- Acquisiti per cessione;
- Adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione;
- Adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione.
Applicazione della tassa sulla plusvalenza
A partire dal 1° gennaio 2024, come abbiamo anticipato, è prevista una nuova imposizione fiscale al 26% sulle plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili a meno di 10 anni dal termine dei lavori agevolati con il superbonus.
L’extra-tassa va a colpire per un periodo di 10 anni chi vende una seconda casa, a meno che questa non sia stata ereditata oppure donata.
Quindi, nell’arco temporale dei 10 anni dalla fine dei lavori agevolati si andrà incontro alla tassazione del 26% sulla plusvalenza generata dall’operazione come reddito diverso.
Inoltre, come spiegheremo meglio di seguito, verrà anche introdotto un meccanismo di indeducibilità dei costi di ristrutturazione: questa sarà integrale per i primi cinque anni e al 50% per i successivi cinque anni.
Come si calcola la nuova plusvalenza
La Legge di Bilancio del 2024 ha modificato l’articolo 68 del TUIR, definendo i criteri di calcolo della nuova plusvalenza. In modo particolare, è intervenuta per la determinazione del costo inerente al bene oggetto della cessione a titolo oneroso.
Per quanto riguarda l’indeducibilità, l’Agenzia delle entrate chiarisce che concorrono al calcolo solo le spese agevolate con il superbonus al 110%. Sono, pertanto, escluse le versioni ridotte della misura, per esempio, al 90% o il 70%. Inoltre, l’indeducibilità non toccherà chi ha utilizzato il superbonus in dichiarazione, ma sarà collegata esclusivamente ai meccanismi di cessione del credito e sconto in fattura.
Come si calcola? Per la determinazione dell’importo della base imponibile, è possibile sottrarre le spese al 50% per interventi agevolati conclusi da più di cinque anni.
Qualora gli interventi agevolati si siano conclusioni da non più di cinque anni dalla vendita dell’immobile, allora tra i costi deducibili, che non concorrono alla plusvalenza, non rientrano quelli per gli interventi agevolati.
Invece, nel caso in cui gli interventi si siano conclusioni da un tempo superiore a cinque anni, allora si considerano al 50% di tali spese.
Conclusioni
Nella circolare n. 13/E, del 13 giugno 2024, l’Agenzia delle entrate fornisce le istruzioni operative e i chiarimenti sulla nuova forma di plusvalenza introdotta dalla legge di Bilancio 2024, in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili ristrutturati nell’ambito degli interventi agevolati del superbonus al 110%.
Rientrano nell’ambito oggettivo di applicazione della nuova disposizione tutte le tipologie di immobili che sono state oggetto d
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