Come proteggere l’immobile dal pignoramento dopo la stipula del preliminare
Hai concluso un contratto preliminare e ti chiedi se possa essere utile trascriverlo. Qual è la funzione della trascrizione?
Trascrivere un contratto preliminare è un adempimento importante in quanto consente di proteggere l’immobile in caso di pignoramento da parte dei creditori del venditore.
Il preliminare trascritto è opponibile ai creditori e può bloccare la procedura esecutiva da essi azionata.
Cos’è il contratto preliminare
Il contratto preliminare è il contratto per mezzo del quale le parti (il futuro acquirente e il futuro venditore) si impegnano reciprocamente a concludere, in un secondo momento, un contratto definitivo di compravendita davanti al notaio.
Le parti concludono un preliminare (compromesso) quando intendono definire gli elementi essenziali dell’accordo ma, per le ragioni più svariate, rimandano ad un secondo momento la stipula del contratto con il quale si trasferirà la proprietà dell’immobile.
Anche se compatibile con qualsiasi contratto, il preliminare viene solitamente utilizzato per il contratto di vendita di beni immobili.
Le parti, talvolta, preferiscono rimandare il momento in cui incontrarsi davanti al notaio per le ragioni più disparate e inseriscono un termine entro il quale dovranno addivenire alla conclusione del contratto definitivo.
Il preliminare dovrà essere redatto in forma scritta e, qualora lo si voglia trascrivere presso i registri immobiliari, dovrà essere concluso nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.
Trascrizione del contratto preliminare
Il contratto preliminare è un contratto che può essere trascritto presso i registri immobiliari, come disposto dall’articolo 2645 bis codice civile, in presenza di determinate condizioni:
- che abbia ad oggetto la conclusione di contratti che riguardino beni immobili, anche se sottoposti a condizione o relativi a immobili ancora da costruire o che sono in corso di costruzione;
- siamo soddisfatti i requisiti formali come abbiamo già evidenziato.
La trascrizione non è obbligatoria ma costituisce una forma di garanzia per l’acquirente. Costituisce infatti una tutela, ad esempio, nel caso in cui l’immobile dovesse essere oggetto di pignoramento a causa di debiti insoluti da parte del venditore (ma non è l’unico caso).
Si tratta di un modo per evitare di perdere l’immobile oggetto del preliminare in caso di pignoramento dello stesso per debiti del venditore.
Funzione della trascrizione
La trascrizione di un atto serve a opporre a terzi il proprio contratto di acquisto.
Serve a far valere tale atto nei confronti di soggetti che non abbiano ad esso partecipato, estranei dunque al preliminare, che possano comunque vantare dei diritti sull’immobile.
Chi possono essere questi soggetti terzi?
Possono essere degli acquirenti a cui il venditore abbia venduto successivamente lo stesso immobile.
Essendo in presenza di una atto fraudolento da parte del venditore, la legge risolve il conflitto che inevitabilmente si crea tra i diversi soggetti nella seguente maniera.
Prevale quello tra essi che ha trascritto l’atto per primo.
Pur avendo stipulato per primo il preliminare, senza trascrizione, l’unico rimedio azionabile sarebbe la richiesta di risarcimento dei danni al venditore con perdita della casa.
Terzi soggetti possono essere dei creditori che avviano un procedimento esecutivo pignorando il bene immobile che è in precedenza oggetto del preliminare.
Se il preliminare è stato subito trascritto, esso prevale sulla trascrizione successiva del pignoramento. Anche se in sede di preliminare il bene non è entrato nel patrimonio del nuovo acquirente, esso non potrà essere più aggredito.
Ecco che la trascrizione del preliminare ha la funzione cautelativa di proteggere la casa da un’azione forzosa dei creditori del venditore.
Da precisare, inoltre, che la trascrizione del preliminare produce effetti prenotativi della trascrizione del rogito notarile.
Questo sta a significare che una volta sottoscritto quest’ultimo gli effetti della compravendita definitiva retroagiscono al momento della trascrizione del preliminare.
Affinché ciò accada è necessario che il contratto definitivo venga trascritto entro un anno dalla data che è stata definita nel preliminare per la sua sottoscrizione.
Ad ogni modo esso deve essere trascritto entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.
Cosa succede in caso di creditori dell’acquirente tramite contratto preliminare
Discorso diverso va fatto per i creditori dell’acquirente che, nonostante la trascrizione del preliminare non potrebbero aggredire l’immobile che ancora non appartiene al loro debitore.
Come si trascrive il contratto preliminare
Come abbiamo già fatto presente il contratto preliminare deve rispondere a precisi requisiti di forma per poter essere trascritto. Deve essere redatto nella forma di:
- atto pubblico davanti al notaio;
- scrittura privata autenticata;
- scrittura privata le cui firme siano accertate giudizialmente.
In quest’ultimo caso potrebbe essere necessario il ricorso del Giudice e la trascrizione della sentenza accertativa.
Non è dunque sufficiente che esso, ai fini della trascrizione, sia stato redatto nella forma della scrittura privata semplice davanti all’agenzia immobiliare.
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