nulli gli atti delle banche che non rispettano le clausole dei mutui condizionati #finsubitoagevolazioni

La Corte di Cassazione infligge un altro colpo alle banche per quanto riguarda i mutui e i pignoramenti di immobili a seguito di mancato pagamento delle rate. Una novità non da poco in un momento in cui il costo del denaro ha fatto schizzare i mutui alle stelle (anche se si attende un ribasso dopo il taglio di 25 punti da parte della Banca centrale europea).

La sentenza della Cassazione offre una nuova opportunità di tutela per i mutuatari aggrediti dalle banche, anche se riguarda un caso ben specifico, cioè quei casi in cui il mutuatario abbia già ricevuto un atto di precetto o peggio ancora un atto di pignoramento immobiliare azionato sulla base di un mutuo fondiario/ipotecario.

Un argomento complicato che necessita di un commento e una spiegazione da parte di un cultore della materia bancaria come l’avvocato Daniele Fantini che se n’è occupato direttamente per un suo cliente: “Con la sentenza n. 12007 del 03.05.2024 la Corte di Cassazione ha stabilito che il solo atto di mutuo che non prevede la consegna materiale della somma non è idoneo a sostenere il pignoramento immobiliare, subordinandola all’adempimento di tutta una serie di condizioni a carico del mutuatario (ad esempio l’iscrizione ipotecaria o il rilascio di una polizza assicurativa), ovvero che prevede la consegna della somma (intesa come conseguimento di disponibilità giuridica), ma la restituzione della stessa dal mutuatario alla banca attraverso la costituzione di un deposito cauzionale (o di un vincolo similare) a garanzia dell’adempimento di una serie di condizioni previste dal contratto sempre a carico del mutuatario, ed il successivo svincolo di tale deposito soltanto all’esito dell’adempimento di dette condizioni, non è un valido titolo esecutivo ai sensi dell’articolo 474 codice di procedura civile e dunque non è idoneo a sorreggere una azione esecutiva, se oltre al primo atto di mutuo non è stato sottoscritto dalle parti un successivo atto di erogazione e quietanza sempre nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata da notaio”.

La sentenza chiarisce che “il solo atto di mutuo che non prevede il rilascio immediato di quietanza o che pur contemplando la quietanza immediata prevede la restituzione temporanea della somma erogata dal mutuatario alla banca, non è idoneo a sostenere un pignoramento immobiliare se questo atto non è integrato da un altro atto notarile contenente la erogazione definitiva – specifica l’avvocato Fantini – Tutte le esecuzioni immobiliari che si fondano su un contratto di questo tipo non sono legittime secondo il dettame di questa Cassazione (che ha confermato il medesimo principio già in precedenza affermato più velatamente da altre sentenze della Suprema Corte) e dunque possono essere sospese ed anche annullate”.

Cosa significa questo per il cliente della banca? “Consideriamo che buona parte dei mutui in circolazione e di quelli che sono stati azionati con pignoramento immobiliare, prevedono quanto meno la figura del deposito cauzionale e dunque, in assenza di un successivo atto di erogazione e quietanza nella medesima forma pubblica del primo atto di mutuo, sono inidonei a poter portare avanti i pignoramenti – conclude l’avvocato Fantini – Già diversi Tribunali hanno iniziato ad applicare questa massima, sospendendo le esecuzioni costruite su titoli esecutivi che tali non sono. Una significativa opportunità per chi ha il proprio immobile all’asta e può quindi ora difendersi con uno strumento in più, al fine di cercare di trovare un accordo con il creditore bancario”.