La nuova sanatoria degli abusi edilizi dopo il Decreto Salva Casa #finsubitoagevolazioni

Se si tratterà di vera semplificazione lo sapremo solo dopo il
banco di prova rappresentato dalla gestione delle pratiche di
sanatoria che inevitabilmente saranno presentate solo a partire da
settembre. Intanto, dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del
D.L. n.
69/2024 (Decreto Salva Casa) saranno tante e rilevanti le
modifiche al d.P.R. n. 380/2001
(Testo Unico Edilizia) che riguardano il procedimento di gestione
delle difformità edilizie e di sanatoria di eventuali abusi.

Stato legittimo

Preliminarmente, prima di entrare nel merito delle nuove
possibilità di sanatoria, occorre evidenziare:

• la nuova definizione di stato legittimo contenuta nel comma
  1-bis, art. 9-bis del Testo Unico Edilizia (TUE);
• la differenziazione operata tra stato legittimo delle unità
  immobiliari e quella delle parti comuni degli edifici
  plurifamiliari (prevista nel nuovo comma 1-ter inserito all’art.
  9-bis del TUE);
• le nuove tolleranze costruttive-esecutive relative agli
  interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, che non
  costituiscono più una violazione edilizia.

Per quanto riguarda lo stato legittimo, l’art. 1, comma 1,
lettera b), del D.L. n. 69/2024 modifica il comma 1-bis dell’art.
9-bis del TUE al fine di prevedere che lo stato legittimo è
rappresentato non più dalla coesistenza di quello stabilito dal
titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha
legittimato la stessa e di quello che ha disciplinato l’ultimo
intervento edilizio, ma alternativamente da uno dei due titoli
abilitativi, integrati con gli eventuali titoli successivi che
hanno abilitato interventi parziali. Nel corso dell’esame alla
Camera è stato precisato, in relazione al titolo che ha
disciplinato l’ultimo intervento edilizio, che lo stesso può essere
utilizzato a condizione che l’amministrazione competente, in sede
di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei
titoli pregressi.

Con particolare riferimento al titolo che ha disciplinato
l’ultimo intervento edilizio sull’intero immobile o sull’intera
unità immobiliare, la nuova disposizione ha inteso valorizzare
l’affidamento del privato nell’operato della pubblica
amministrazione nel caso in cui gli uffici tecnici comunali abbiano
accertato parziali difformità e non le abbiano considerate
rilevanti, avendo emanato un provvedimento favorevole.

Tra i titoli idonei a stabilire lo stato legittimo sono
ricompresi, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni,
quelli rilasciati o formati in applicazione:

• delle nuove disposizioni di cui all’art. 34-ter del TUE (Casi
  particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal
  titolo);
• delle norme sul permesso in sanatoria (art. 36 del TUE);
• delle norme che disciplinano l’accertamento di conformità nelle
  ipotesi di parziali difformità come previsto all’art. 36-bis;
• della disciplina sulla sanzione pecuniaria conseguente ad
  annullamento del permesso di costruire che realizza gli effetti del
  permesso di costruire in sanatoria (art. 38 del TUE).

Ai fini della determinazione dello stato legittimo dell’immobile
o dell’unità immobiliare concorrono altresì il pagamento delle
sanzioni previste dagli articoli:

• 33, per gli interventi di ristrutturazione edilizia in assenza
  di permesso di costruire o in totale difformità;
• 34, per interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso
  di costruire;
• 37, commi 1, 3, 5 e 6, per interventi in assenza o in
  difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività,
  purché su immobili comunque non sottoposti a vincolo;
• 38, per interventi eseguiti in base a permesso annullato.

Nel corso dell’esame alla Camera, l’articolo 9-bis, comma 1-bis,
ultimo periodo, è stato modificato nella parte in cui prevede che
la disposizione di cui al quarto periodo del medesimo comma (che
consente di fornire determinati altri elementi probanti nel caso in
cui l’immobile sia stato realizzato in un’epoca nella quale non era
obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio) è
applicabile anche ai casi in cui sussista un principio di prova del
titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.
La modifica è volta a precisare che la non disponibilità in
questione fa riferimento alla copia o agli estremi.

La lettera b-bis), introdotta nel corso dell’esame alla Camera,
aggiunge, all’articolo 9-bis, il comma 1-ter, al fine di escludere
(ai fini della dimostrazione dello stato legittimo) le difformità
non riguardanti l’edificio o la singola unità immobiliare (e
viceversa). Per la precisione viene previsto che ai fini della
dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari
non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni
dell’edificio di cui all’articolo 1117 del codice civile.

Si ricorda che l’art. 1117 del codice civile elenca le parti
comuni dell’edificio nell’ambito del condominio, che sono:

• tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
• le aree destinate a parcheggio nonché’ i locali per i servizi
  in comune;
• le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere
  destinati all’uso comune.

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