Non sono qualificabili come pertinenziali le
opere che, pur essendo legate da un vincolo di servizio al bene
principale, non siano coessenziali, ma solo
ulteriori allo stesso. Questo perché la nozione civilistica di
pertinenza va distinta da quello disposta in materia
urbanistica, che è molto più stringente e richiede l’esistenza di
un oggettivo nesso funzionale con il bene
principale, che non consenta altro uso oltre a quello di “cosa ad
uso pertinenziale durevole”.
Pertinenza in ambito urbanistico: quali caratteristiche?
A ribadirlo è il TAR Sicilia con la sentenza n. 776 del
26 febbraio 2024, con la quale è stato rigettato il
ricorso proposto contro l’ordinanza di demolizione relativa ad
opere abusive realizzate senza il permesso di costruire.
Gli abusi oggetto dell’ordinanza di demolizione impugnata
consistevano in particolare nella realizzazione senza
titoli di:
- una tettoia di 50 mq circa, con pilastri in muratura e
struttura orizzontale in travi e tavole di legno; - una cisterna coperta e locale tecnico in aderenza alla
stessa; - un muretto divisore interno in muratura;
- un locale garage di 30 mq circa, più manufatto coperto in
aderenza allo stesso.
Ai giudici non è risultata condivisibile la tesi secondo cui
tali opere sarebbero state solo beni pertinenziali di un immobile
principale, in quanto, ai fini urbanistici, non è sufficiente che
la pertinenza non abbia una sua autonomia
funzionale, ma è necessario anche che l’opera non
vada ad aggiungere un ulteriore manufatto rispetto a
quello principale, e che non occupi un’area diversa e ulteriore
rispetto a quella già occupata.
Se quindi, come nel caso in esame, le opere non risultano
coessenziali all’immobile principale – ma risultano
suscettibili di utilizzo autonomo e separato e occupanti
aree e volumi diversi rispetto allo stesso – non possono
essere considerate solo pertinenze, e necessitano quindi del
permesso di costruire.
Tettoie: quando serve il permesso di costruire
Il TAR ha ribadito in primo luogo che appartengono al regime
dell’edilizia libera solo le tettoie per le quali risulti
evidente e riconoscibile, per conformazione e
dimensioni ridotte, la loro esclusiva finalità di arredo, o di
riparo e protezione, in riferimento all’immobile principale.
Richiedono il permesso di costruire, invece, le tettoie con
dimensioni tali da comportare una visibile alterazione al
bene principale o a parti dello stesso, perché in quel
caso si determina una durevole trasformazione del territorio con
conseguente incremento del carico urbanistico, ovvero si va a
realizzare una vera e propria “nuova costruzione”, ai sensi
dell’art. 3 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico
Edilizia).
Cisterne, recinzioni e garage non sono pertinenze
Per quanto riguarda gli altri abusi, in base alla normativa
regionale, il permesso di costruire risulta necessario anche per
tutte le cisterne che non siano interrate, e per tutte le
recinzioni che comportano un’apprezzabile alterazione ambientale,
estetica e funzionale del territorio.
In particolare per quanto riguarda le recinzioni, si osserva che
bisogna valutare l’obbligo o meno del titolo edilizio in
base a due parametri: natura e dimensioni, destinazione
d’uso e funzione. Esclusivamente le recinzioni precarie e di
immediata asportazione possono rientrare nell’edilizia
libera, mentre necessitano del titolo le strutture
permanenti realizzate con materiali tipicamente edilizi,
come ad esempio il muretto in muratura realizzato dal
ricorrente.
Il TAR conferma infine che anche il garage
necessitava del permesso di costruire, in quanto è risultato essere
un manufatto del tutto autonomo rispetto all’immobile principale,
che occupa un’area ulteriore e diversa rispetto a quella già
occupata.
La qualifica di pertinenza urbanistico-edilizia, in conclusione,
è attribuibile esclusivamente alle opere di modestissima
entità, che non si caratterizzino per una propria
autonomia e che non siano in alcun modo suscettibili di
utilizzo economico diverso e separato rispetto al bene
principale. Il ricorso quindi è stato respinto.
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