Sospensione di delibere condominiali: l’ambito del sindacato giurisdizionale #finsubitoagevolazioni

Tribunale di Venezia

Sezione II Civile

Ordinanza 18 marzo 2014

IL TRIBUNALE DI VENEZIA

SECONDA SEZIONE CIVILE

composto dai signori:

[omissis]

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

nella causa promossa ai sensi dell’art. 669 terdecies c.p.c. con ricorso depositato in data 30.12.2013 iscritta al n*** del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili per l’anno 2013

da

M. C. (reclamante)

contro

CONDOMINIO *** (reclamato)

e contro

D.M. M. (reclamata)

a scioglimento della riserva, osserva quanto segue.

Con ricorso depositato in data 30/1/2013 la signora M. proponeva reclamo avverso l’ordinanza del 12/12/2013 (depositata in data 16/10/2013) pronunciata nel corso del procedimento pendente avanti a questo Tribunale iscritto al n*** R.G. dalla medesima proposto ai sensi dell’art. 1137 c.c. con cui veniva rigettata l’istanza di sospensione delle delibere oggetto di impugnazione. In particolare, la causa di merito era stata dalla medesima proposta quale proprietaria dell’unità immobiliare sita al primo piano e del magazzino al piano terra con ingresso dal civico ****, facenti parte del Condominio ***, chiedendo accertarsi e dichiararsi la nullità/annullamento/inefficacia delle delibere assembleari 19 marzo 2013 e 16 aprile 2013, previa sospensione dell’esecuzione delle medesime.

A fondamento del reclamo avverso l’ordinanza che aveva rigettato la domanda di sospensiva, la reclamante proponeva i seguenti motivi:

1) OMESSA DECISIONE E MOTIVAZIONE IN ORDINE ALL’INTERVENTO DI ISPESSIMENTO DEL MURO DI SPINA DEL PIANO PRIMO DI PROPRIETA’ C.M.

Sul punto la reclamante osservava che la delibera del 19/3/2013, confermata da quella del 16 aprile 2013, aveva visto l’approvazione, da parte delle Condomine D.M. e R., degli interventi sui solai di cui al “progetto Ing. P. 2S”. Tale progetto prevede, tra l’altro, la sostituzione e ricostruzione dell’attuale muro di spina del piano primo, di proprietà della signora M., dello spessore di 13 cm, con un muro di 20 cm di spessore. Riteneva che la realizzazione di tale intervento, comportasse una grave lesione della propria proprietà esclusiva in quanto avrebbe determinato una riduzione volumetrica in termini di metratura e superficie della stanza delimitata dal suddetto e, quindi, del relativo immobile dell’odierna reclamante, con conseguente perdita del valore commerciale dell’appartamento. Inoltre, la consulenza espletata nell’ambito di un precedente procedimento per accertamento tecnico preventivo (a firma dell’ing. V.) promosso dalla condomina D.M. nel 2010 (R.G.****) aveva ritenuto non necessario intervenire sul muro di spina, ma sufficiente ripristinare il muro del secondo piano (proprietà D.M.) secondo la tipologia costruttiva e la geometria preesistenti ai lavori di ristrutturazione posti in essere dalla signora D.M. Sul punto, pertanto, la delibera doveva ritenersi nulla. L’ing. V., inoltre, aveva anche evidenziato che l’ispessimento del muro di spina andrebbe sicuramente ad alterare il comportamento globale dell’intero edificio andando così a ledere non solo la proprietà esclusiva ma tutto il condominio.

2) ERRONEITA’ DELL’ORDINANZA IN PUNTO MOTIVAZIONE IN ORDINE ALL’INTERVENTO SU SOLAI PROPRIETA’ M./R. (SOLAIO 1) E M./D.M. (SOLAIO 2)

La reclamante lamentava, inoltre, che il primo Giudice avesse posto a fondamento della propria valutazione la consulenza dell’ing. V. laddove aveva ritenuto che il degrado dei solai divisori posti tra il piano terra ed il I piano e tra questo e il II piano potesse incidere sulla struttura portante dell’edificio, compromettendone la stabilità. In particolare, evidenziava non solo che i solai non fanno parte della struttura portante dell’edificio ma anche che non era stato raggiunto un sufficiente stato di certezza sulla rilevanza del loro stato. La delibera, pertanto, era nulla in quanto adottata senza il proprio consenso, imprescindibile in quanto comproprietaria del solaio, sia perché la compromissione della staticità era da attribuirsi ad un cedimento fondazionale ed al degrado per vetustà più che per lo stato dei solai.

3) ERRONEITA’ DELL’ORDINANZA LADDOVE AVEVA ASSERITO L’APPROVAZIONE ALL’UNANIMITA’ SUI SOLAI IN DATA 13.2.2012.

Sul punto la reclamante precisava che in quella sede era stato espresso da parte dei condomini solamente un generico consenso a risolvere/eliminare i problemi statici all’edificio individuati dall’ing. V. ed alla nomina di un professionista che progettasse le opere necessarie mentre la medesima non aveva mai approvato il progetto poi redatto dall’ing. P. oggetto delle delibere oggetto del presente giudizio.

4) ERRONEITA’ DELL’ORDINANZA IN ORDINE ALLA RIPARTIZIONE DELLE SPESE.

Infine la signora M. lamentava che il Giudice, pur avendo ritenuto che tutti i condomini sono tenuti a sopportare le spese per la conservazione della cosa, contraddittoriamente non avesse sospeso la delibera laddove aveva posto l’onere economico per il rifacimento dei solai ai soli proprietari dei medesimi.

***

Si costituiva il Condominio *** il quale chiedeva il rigetto del reclamo evidenziando, quanto al muro di spina che la ricorrente, in sede di ricorso ai sensi dell’art. 1137 c.c. nulla aveva dedotto sul punto. Riteneva, inoltre, che l’unica delibera che aveva inciso sui diritti dei condomini era quella del 13.2.2012 adottata all’unanimità, mentre quelle successive erano meramente esecutive della precedente. Evidenziava che anche l’ing. P. aveva evidenziato che i solai avevano sicuramente un ruolo strutturale ai fini della stabilità globale dell’edificio. Nessuna delle delibere aveva, poi, statuito in ordine alle modalità di ripartizione delle spese.

Quanto al requisito del periculum concordava con quanto affermato dal primo Giudice in ordine al fatto che la ricorrente non avesse prospettato il pregiudizio concreto che le deriverebbe dall’esecuzione delle delibere impugnate. Al contrario, era la signora M. che di fatto aveva bloccato l’esecuzione di qualsiasi lavoro non consentendo l’accesso alla propria unità e non fornendo la documentazione richiesta dalla direzione lavori cui era seguita la rinuncia all’incarico da parte dell’ing. P..

***

Si costituiva altresì la signora D.M., terza intervenuta nell’ambito della causa di merito, la quale riteneva corretto il provvedimento reclamato e ne chiedeva la conferma. In particolare, la signora D.M. evidenziava che il primo Giudice aveva ben interpretato l’art. 1137 c.c., in quanto la collettività condominiale era considerata portatrice di un interesse prevalente su quello dei singoli condomini e si era limitato ad accertare l’eventuale presenza di vizi di legittimità per contrasto con la legge o con il regolamento di condominio.

Quanto al profilo del periculum, riteneva, inoltre, che dall’esecuzione delle delibere non deriverebbe alla signora M. alcun pregiudizio imminente ed irreparabile ma, al più, un pregiudizio meramente economico di molto inferiore a quello che subirebbe il Condominio dalla mancata esecuzione dei lavori, con conseguente inagibilità dell’intero immobile.

***

Il reclamo è parzialmente fondato nei termini e per le motivazioni che qui di seguito si andranno ad esporre.

In via preliminare, deve osservarsi che il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l’assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10199 del 20/6/2012). Pertanto, nella fattispecie in esame rimane preclusa al Giudicante ogni valutazione in ordine all’opportunità ed alla congruità delle opere deliberate dall’assemblea, dovendo in questa sede solamente valutarsi, sotto il profilo del fumus boni iuris, l’intervenuta lesione o meno di diritti individuali del singolo condomino, quali lamentati dalla reclamante.

I poteri del condominio, infatti, possono essere esercitati solamente su parti comuni, ma non anche sulle parti dell’immobile di esclusiva proprietà del singolo condomino. Pertanto, l’assemblea dei condomini non può decidere l’esecuzione di lavori su parti dell’edificio che sono di un singolo condomino senza il consenso di questi, e, pertanto, la delibera con la quale, senza il consenso del proprietario esclusivo, viene approvata l’esecuzione di lavori che incidono sulla proprietà individuale è affetta da nullità assoluta (v. ad es. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 13116 del 30/12/1997). E la nullità sussiste anche i lavori appaiano necessari ed urgenti perché, se manca il consenso del proprietario esclusivo, la valutazione delle condizioni che giustificano l’intervento del condominio sulle parti di proprietà di un singolo condomino non può essere rimessa ad una delle parti interessate, ma deve formare oggetto di apposito giudizio (v. anche sent. Tribunale di Roma 22/5/2012 agli atti).

Le delibere impugnate vanno ad incidere sulla proprietà individuale della signora M. sotto entrambi i profili sollevati dalla medesima. La sostituzione e ricostruzione dell’attuale muro di spina del primo piano di proprietà della signora M., dello spessore di 13 cm con un muro di 20 cm di spessore, determina una riduzione volumetrica in termini di metratura e superficie della stanza delimitata dal suddetto. Tale riduzione, tenuto anche conto che l’appartamento della signora M. è di soli 37 mq, pertanto, determina una compromissione non irrilevante della proprietà esclusiva della reclamante. Sul punto, va anche osservato che la signora M., contrariamente a quanto sostenuto dai resistenti reclamati ha espressamente impugnato le delibere in oggetto anche sotto questo profilo (v. pagg. 16 e 17 ricorso depositato in data 16.5.2013).

E’ corretto inoltre quanto evidenziato dalla reclamante anche quanto alla proprietà dei due solai, che non è condominiale bensì, salvo prova contraria, di proprietà comune fra i proprietari dei due piani, costituendo la struttura divisoria fra le due proprietà, con utilità ed uso eguale ed indispensabile fra le medesime. (Cass. Sez. 2 Sentenza n. 3178 del 23/3/1991; Sez. 2, Sentenza n. 13606 del 12/10/2000). Anche sotto questo profilo, la delibera va, pertanto, ad incidere sulla proprietà (o meglio comproprietà) esclusiva della signora M..

Va anche osservato che la precedente delibera 13.2.2013, con cui i condomini, all’unanimità, avevano deciso di porre in essere le opere necessarie “a risolvere/eliminare i problemi statici dell’edificio individuati dall’ing. V.” appare troppo generica ed ampia per poter essere considerata quale preventivo e definitivo consenso da parte della signora M. a tutte le opere successivamente approvate dal Condominio, tanto che l’ing. P., nominato in quella sede, ha sottoposto all’assemblea plurimi progetti.

Peraltro, pur sussistendo il fumus boni iuris in relazione ad entrambi i profili, deve ritenersi la sussistenza del requisito del periculum in mora limitatamente all’ispessimento del muro sul confine.

Sul punto deve essere rilevato che dottrina e giurisprudenza oscillano, nell’individuare quale debba essere il pregiudizio idoneo alla sospensione della delibera cautelare, tra il richiamo ai requisiti richiesti dall’art. 700 c.p.c. e la previsione di cui all’art. 2378 c.c. in tema di procedimento per l’annullamento delle delibere dell’assemblea delle società di capitali.

Da tempo, invero, la Suprema Corte ha richiamato l’attenzione sulla identità di ratio e sui notevoli punti di identità tra taluni aspetti della disciplina del condominio nei fabbricati e quella delle società di capitali. E’ stata in tal modo sostenuta la possibilità di applicare in via analogica, anche nella materia condominiale, la disciplina di cui all’art. 2373 c.c., in tema di conflitto di interessi (v. Cass. Civ., Sez. II, sent. 22 luglio 2002 n. 10683; Cass. Civ., sez. II, sent. 10 agosto 2009 n. 18192; Cass. Civ., sez. II, sent. 16 maggio 2011, n. 10754), ovvero quella di cui all’art. 2377 c.c., in tema di annullabilità delle deliberazioni (v. Cass. Civ. Sent. 5 gennaio 2000 n. 31; Cass. Civ. SS.UU. Sent. 7 marzo 2005 n. 4806).

Alla stregua di tale autorevole orientamento, appare opportuno, ai fini della individuazione dei presupposti per la concessione della sospensiva della delibera condominiale, il riferimento a quanto disposto dall’art. 2378 c.c.. Tale richiamo si giustifica, oltre che sui motivi individuati dalla giurisprudenza di legittimità dinanzi richiamata, anche perché, in parallelo con il procedimento di cui all’art.1137 c.c., la disciplina societaria richiamata prevede che la domanda di sospensiva possa essere proposta solo in pendenza del giudizio di merito.

Il 4° comma della norma in menzione stabilisce che il “giudice designato per la trattazione della causa di merito, …, provvede valutando comparativamente il pregiudizio che subirebbe il ricorrente dalla esecuzione e quello che subirebbe la società dalla sospensione dell’esecuzione della deliberazione…”.

Il legislatore ha pertanto previsto che, ai fini della tutela cautelare, sia sufficiente accertare, all’esito di una valutazione comparativa, che il pregiudizio patito dal ricorrente in caso di mancata sospensione della delibera risulterebbe maggiore di quello subito dalla società in caso di sospensione della stessa. Dunque, nel caso di specie, ricorrerebbero le condizioni per la concessione della tutela invocata non già in presenza di un pregiudizio irreparabile, quale quello richiesto dall’art. 700 c.p.c., ma in ragione di un danno ingiusto purché di intensità tale da sopravanzare le opposte ragioni del condominio alla conservazione dell’efficacia della delibera. Più precisamente, maggiore sarà l’incidenza della sospensione sulla gestione della cosa comune, tanto più grave dovrà essere il pregiudizio lamentato dalle parti ricorrenti. Al contrario, laddove la sospensiva non dovesse in alcun modo compromettere la predetta gestione, la cautela potrebbe essere concessa sulla scorta di un qualsiasi pregiudizio, anche di natura patrimoniale purché “ingiusto”. Sull’argomento non è mancata di esprimersi la giurisprudenza, la quale ha talvolta richiamato il principio in discorso affermando che ai fini della concessione della misura che ci occupa “occorrerà pertanto comparare, da una parte, il danno che subirebbe il condomino per effetto dell’esecuzione della delibera impugnata, e, dall’altra, il danno che subirebbe il condominio in connessione alla sospensiva della stessa, sicché la sospensiva potrà essere concessa solo quando il pregiudizio derivante al primo sia più grave di quello derivante al secondo.” (Tribunale Roma, sez. V, 6/4/2006, Il merito 2006, 12, 35).

Nel caso in esame, l’intervento sui solai, proposto dall’ing. P. ed approvato dall’assemblea, a fronte del risultato di contribuire alla stabilità dell’intero edificio, a vantaggio pertanto di tutti i condomini, non pare recare alcun significativo danno alla proprietà esclusiva della condomina M. al di là del mero disagio dovuto all’esecuzione dei lavori stessi.

Diversamente, l’ispessimento del muro di spina, comportando una notevole riduzione del volume dell’appartamento della reclamante, determinerebbe un danno rilevante ed irreversibile per la reclamante, considerando anche la consulenza espletata in sede di accertamento tecnico preventivo dall’ing. V. aveva ritenuto possibili soluzioni alternative rispetto a quella deliberata dall’assemblea.

Conseguentemente, a parziale modifica dell’ordinanza reclamata, le delibere impugnate vanno sospesa limitatamente ai lavori approvati di ispessimento del muro di spina al primo piano.

Sarà, poi, il Condominio a valutare l’opportunità, oltre che la possibilità materiale e tecnica di procedere all’esecuzione parziale delle opere.

Quanto all’ultimo profilo sollevato dalla reclamante, invece, deve essere osservato che le delibere impugnate ed, in particolare, quella del 19.3.2013, al di là delle discussioni svoltesi in assemblea, nulla hanno deliberato con precisione in ordine alla ripartizione delle spese per i avori approvati, se non che le medesime verranno ripartite come “da codice civile” (v. verbale assemblea in atti).

Trattandosi di un reclamo su un provvedimento emesso in corso di causa, le spese di lite della presente fase di reclamo dovranno essere regolate dal giudice di merito.

P.Q.M.

Il Tribunale, in composizione collegiale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa,

a parziale modifica dell’ordinanza 12.12.2013 (depositata in data 16.12.2013) pronunciata nell’ambito del procedimento pendente avanti a questo Tribunale iscritto al n. *** R.G., dispone la sospensione delle delibere approvate dall’assemblea dei condomini del Condominio ***, rispettivamente in data 19 marzo 2013 ed in data 16 aprile 2013 limitatamente ai lavori di ispessimento del muro di spina al primo piano, di cui alla parte motiva;

compensa integralmente le spese di lite della presente fase.

Venezia, così deciso nella Camera di Consiglio del 18.3.2014.

Il Presidente

(dott.ssa ***)