Decreto Salva Casa: le proposte della RPT #finsubitoagevolazioni

Tolleranze costruttive

Ricorda la RPT che il Decreto dispone l’aumento delle tolleranze
delle singole unità immobiliari esistenti alla data del 24 maggio
2024, che vengono graduate in modo inversamente proporzionale alla
superficie utile delle unità immobiliari medesime, riconoscendo che
si tratta di tolleranze contenute che non delineano significative
diversità delle costruzioni.

Questa gradualità, applicabile ad unità di diversa superficie
facenti parte di un edificio pluriunità potrebbe generare per le
stesse disparità applicative legate al parametro dell’altezza.

Particolare interesse per la categoria rappresenta il comma
3-bis il quale dispone per edifici in zona sismica (con esclusione
di quelli in zone a bassa sismicità) l’inoltro della attestazione
di conformità alla normativa per l’acquisizione dell’autorizzazione
sismica.

La documentazione tecnica dovrà necessariamente riferirsi
all’intero edificio, pertanto in molteplici casi ciò imporrebbe
l’effettuazione di sondaggi, prove di laboratorio e quant’altro
necessario a valutare la conformità del comportamento globale alle
norme tecniche di riferimento.

Nell’ipotesi di modeste variazioni geometriche per tolleranza,
così come definite dall’34bis, e modeste variazioni per difformità
si ritiene che le stesse abbiano minima rilevanza sul comportamento
strutturale complessivo dell’edificio e comunque siano tali da
essere certamente ricomprese nei margini di sicurezza insiti in
ogni progettazione e comunque nei coefficienti di sicurezza
adottati in sede di progetto, pertanto non abbisogneranno di
verifica strutturale.

Inoltre il comma 3-ter presenta una forte criticità, laddove
dispone l’affidamento al tecnico abilitato di verificare la
presenza di possibili limitazioni ai diritti di terzi, di
provvedere alla loro eliminazione e di provvedere alla
dichiarazione di conformità con piena assunzione di responsabilità.
Per la RPT si tratta di un affidamento improprio ai professionisti
tecnici, considerato che la materia dei diritti giuridici esula in
parte delle competenze professionali e molteplici sono i
contenziosi che si originano nella materia.

Si richiede quindi una revisione dei commi 3-bis e 3-ter in
quanto si è dell’opinione che per la loro attuazione si paleseranno
forti criticità operative che certamente potranno inficiare lo
spirito della nuova norma. Per il comma 3bis si chiede la sua
intera soppressione, considerato che il concetto di tolleranza
conferma lo stato legittimo dell’immobile, non una difformità.
Peraltro, per gli immobili realizzati antecedentemente alla
classificazione sismica del territorio, diverrebbe fortemente
improbabile una possibilità di rilascio dell’autorizzazione.

Con riferimento al comma 1 è opportuno inserire che il mancato
rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della
superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità
immobiliari, anche nel caso in cui le misure di cui alle successive
lettere a), b), c) e d) coincidano con quelle minime previste da
disposizioni in materia di distanze o di requisiti
igienico-sanitari, non costituisce né violazione edilizia, né
paesaggistica in deroga alla voce A.31 dell’Allegato “A” del
Decreto del Presidente della Repubblica 13 febbraio 2017 n. 31, in
modo da superare nel DPR 31/2017 il limite del 2% oggi
indicato.

Relativamente ai limiti di cui alle lettere a-b-c-d-e, essi sono
riferiti alla “singola unità immobiliare” . Non è chiara
l’applicabilità a tutti i parametri legati all’edificio, quali i
distacchi, le altezze complessive, le sagome, così come ad
incrementi strettamente dovuti a maggiori spessori delle strutture
(siano essi solai o murature).

Sul punto, si propone pertanto un ulteriore periodo che
definisca tali tolleranze riferite alle distanze ed ai distacchi,
alle altezze complessive, alle fotometrie dei prospetti ed alla
sagoma dei fabbricati, applicando un un’unica percentuale di
tolleranza che si ipotizza pari al 5%.

Inoltre è necessario definire tolleranza costruttiva quella
determinata dai diversi spessori di murature, solai e coperture
che, pur determinando una variazione del volume totale
dell’edificio non comporta mutamenti della superficie e dei volumi
utili interni.

Con riferimento al comma 2 è opportuno precisare che non fanno
parte degli immobili sottoposti a tutela quelli in aree vincolate
esclusi dall’autorizzazione paesaggistica di cui all’ Allegato “A”
del Decreto del Presidente della Repubblica 13 febbraio 2017, n.
31.

È opportuno indicare che, nell’osservanza del principio di
certezza delle posizioni giuridiche e di tutela dell’affidamento
dei privati, non si considerano violazioni edilizie rispetto al
titolo abilitativo legittimamente rilasciato:

• a) le parziali difformità, realizzate in corso d’opera, cui sia
  seguita, previo sopralluogo o ispezione da parte di funzionari
  pubblici incaricati, la certificazione di agibilità nelle forme
  previste dalla legge;
•  b) le parziali difformità, realizzate in corso d’opera,
  che l’amministrazione comunale non abbia espressamente contestato
  nell’ambito di un successivo procedimento edilizio volto alla
  formazione di un nuovo titolo abilitativo, rispetto al quale siano
  decorsi i termini stabiliti dalla legge per un eventuale
  provvedimento di annullamento d’ufficio.

Per quanto riguarda il comma 3, oltre a prevedere apposita
dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto
trasferimento o costituzione di diritti reali, ovvero scioglimento
della comunione, si ipotizza, in assenza di presentazione di nuove
istanze, la possibilità del deposito della dichiarazione asseverata
presso i SUE comunali.