Mutuo, questo sconosciuto. Come scegliere il migliore e far valere i propri diritti #finsubitoagevolazioni

Roma, 30 aprile 2024 – Come scegliere un mutuo in maniera consapevole? Alla luce delle oscillazioni economiche avvenute in questi anni, che hanno messo a dura prova le finanze delle famiglie, molti italiani si sono trovati in difficoltà a sostenere le rate del mutuo. Banca d’Italia, però, ci rivela che solo sei italiani su dieci conoscono il reale funzionamento di questo tipo di contratto, sebbene il 15 percento delle famiglie italiane lo abbia utilizzato per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile. Conoscere significa, prevenire e quindi tutelarsi. Facciamo chiarezza.

Mutuo a tasso variabile o a tasso fisso?

Innanzitutto, il mutuo può essere di due tipologie: a tasso fisso o variabile. Si definisce a tasso fisso il mutuo bancario che, una volta scelto, non varia nel tempo, mantenendo la rata costante. Il mutuo a tasso variabile, invece, prevede che il calcolo degli interessi si modifichi in relazione alle fluttuazioni del mercato.

Qual è il più conveniente dei due?

Sebbene i mutui a tasso variabile possano essere meno costosi nel lungo periodo, sono anche i più rischiosi perché soggetti alle variazioni economiche: nessuno può garantire con certezza come evolveranno i tassi nel corso degli anni, soprattutto considerando la durata tipica di un mutuo, che può essere di 10, 20 o 30 anni. D’altro canto, il costo in media maggiore dei mutui a tasso fisso è il prezzo che si paga per stare tranquilli e fissare una volta per tutte l’importo della rata. Quale scegliere dei due, quindi? Non c’è una scelta migliore o peggiore, dipende soltanto dalla nostra attitudine ad assumerci il rischio di aumenti dell’importo delle rate.

Una terza via: il mutuo a tasso misto

Esistono anche formule intermedie tra tasso fisso e tasso variabile, i cosiddetti mutui a tasso misto, che prevedono la possibilità di cambiare il tipo di tasso durante la durata del mutuo oppure di applicare il tasso variabile a una parte del mutuo e il tasso fisso alla parte restante.

Quali consigli seguire se si vuole sottoscrivere un mutuo?

Per tutelare le proprie finanze bisognerà sempre considerare due aspetti: la sostenibilità delle rate e il confronto di più offerte. La capacità di pagare regolarmente le rate dipende essenzialmente dal reddito che si prevede di percepire nel tempo al netto delle spese ricorrenti. Generalmente si ritiene che una rata sia sostenibile se non supera il 30% delle entrate familiari. Per quanto riguarda il secondo aspetto, non bisogna limitarsi a chiedere informazioni sul costo di un mutuo alla sola banca di cui si è clienti, ma è consigliato confrontare le offerte di più banche, in modo da scegliere quella più vantaggiosa.

Il Pies e l’importanza del Taeg

Il principale strumento per poter confrontare le offerte è un documento chiamato Pies, acronimo di prospetto informativo europeo standardizzato, un documento gratuito e personalizzato che l’intermediario è tenuto a fornirci prima della stipula del mutuo e che contiene le principali caratteristiche del contratto, compreso il tasso d’interesse e gli altri costi applicati. L’informazione più importante inclusa nel Pies è il Taeg, il tasso annuo effettivo globale, che comprende gli interessi e tutti i costi e le spese che il consumatore dovrà pagare ad eccezione di quelle notarili o quelle per eventuali polizze facoltative.

Posso modificare le condizioni del contratto di mutuo?

Si può fare attraverso due modalità: la rinegoziazione e la surroga. Con la prima il titolare di un mutuo chiede alla sua banca di modificare le condizioni contrattuali, ad esempio allungando la durata del prestito ma diminuendo il costo delle rate. L’altra soluzione, ovvero la surroga, consiste nel trasferire il proprio mutuo presso un altro intermediario che offre condizioni più vantaggiose.

Cosa fare quando le rate diventano insostenibili?

Qualora dovessero comparire difficoltà nel rimborso delle rate del mutuo, Banca d’Italia consiglia di rivolgersi il prima possibile all’intermediario che ci ha concesso il prestito per cercare insieme una soluzione. Si può chiedere, per esempio, la rinegoziazione oppure concordare con la banca una sospensione temporanea del pagamento delle rate. L’altra via da intraprendere è richiedere un nuovo finanziamento per estinguere i prestiti precedenti.

Tutti hanno diritto ad avere accesso a un mutuo?

No, la concessione del prestito rientra nell’autonomia imprenditoriale della banca che ha l’obbligo di valutare la capacità del cliente di rimborsare il debito. Si tratta del cosiddetto “merito di credito”, una valutazione effettuata dalla banca anche nell’interesse del cliente per evitare che quest’ultimo finisca per trovarsi in una situazione di sovraindebitamento. A questo scopo la banca raccoglie informazioni dal cliente riguardo al suo reddito e al suo patrimonio e interroga appositi archivi per conoscerne la cosiddetta “storia creditizia”, cioè la condotta del cliente rispetto a eventuali altri prestiti già concessi.

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