Pignoramento canoni locazione: ultime sentenze #finsubitoagevolazioni

Esecuzione immobiliare; pignoramento canoni di locazione; locazione stipulata dal proprietario; legittimazione del proprietario; legittimazione del custode;  pignoramento presso il conduttore.

Dopo il pignoramento di un immobile dato in locazione, il locatore-proprietario perde la legittimazione a chiedere i canoni, in quanto spetta al custode. Leggi le ultime sentenze sul pignoramento dei canoni di locazione.

Difetto di legittimazione del locatore

Dopo il pignoramento di un immobile dato in locazione, il locatore e proprietario perde la legittimazione sostanziale sia a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni sia ad accettarli, spettando tale legittimazione in via esclusiva al custode, fino al decreto di trasferimento del bene.

Corte appello Taranto sez. I, 07/07/2021, n.237

Estinzione del credito pignorato

L’art. 2917 c.c. prevede che se oggetto del pignoramento è un credito, l’estinzione di esso per cause verificatesi in epoca successiva al pignoramento non ha effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell’esecuzione. Ciò esposto, va però precisato che la suddetta norma non limita l’autonomia negoziale del terzo pignorato, sicché, in caso di pignoramento del diritto ai canoni di locazione, il conduttore è libero di sciogliersi dal rapporto contrattuale, ove ne abbia la facoltà secondo regole che lo disciplinano. Deve pertanto ammettersi la possibilità per il conduttore di sciogliersi dal rapporto contrattuale – determinando l’estinzione del rapporto obbligatorio con il debitore esecutato e quindi dell’obbligo di versare al creditore procedente il canone di locazione – ma ciò solo nel caso in cui, in concreto, venga a cessare il godimento dell’immobile locato e, quindi, non si realizzi un pregiudizio per il creditore procedente.

Tribunale Terni, 09/09/2020, n.568

Versamento dei canoni per l’immobile oggetto di esecuzione

La locazione non autorizzata dal giudice dell’esecuzione è inopponibile alla procedura e il custode è legittimato a richiedere l’indennità per l’occupazione sine titulo; diversamente è opponibile alla massa dei creditori il pagamento dei canoni eseguito in buona fede dall’occupante dell’immobile, che non può essere costretto a pagare due volte, per lo stesso titolo.

Cassazione civile sez. III, 14/11/2019, n.29491

Pignoramento di un immobile dato in locazione

Dopo il pignoramento di un immobile che era stato già dato in locazione, il locatore-proprietario perde la legittimazione sostanziale sia a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni, sia ad accettarli, spettando tale legittimazione in via esclusiva al custode, fino al decreto di trasferimento del bene.

Cassazione civile sez. VI, 28/03/2018, n.7748

Espropriazione immobiliare

In materia di esecuzione forzata, i beni trasferiti a conclusione di un’espropriazione immobiliare sono quelli di cui alle indicazioni del decreto di trasferimento emesso ex art. 586 c.p.c., cui vanno aggiunti quei beni ai quali gli effetti del pignoramento si estendono automaticamente, ai sensi dell’art. 2912 c.c., come accessori, pertinenze, frutti, miglioramenti ed addizioni, e quei beni che, pur non espressamente menzionati nel predetto decreto, siano uniti fisicamente alla cosa principale, sì da costituirne parte integrante, come le accessioni propriamente dette; sicché, il trasferimento di un terreno all’esito di procedura esecutiva comporta, in difetto di espressa previsione contraria, il trasferimento del fabbricato insistente su di esso, ancorché abusivo.

(Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva rigettato la domanda di convalida di sfratto, risoluzione del contratto di locazione, rilascio dell’immobile e pagamento dei canoni, proposta dall’esecutato nei confronti dell’avente causa dell’aggiudicatario del terreno in forza di procedura esecutiva, in quanto l’acquisto del terreno aveva comportato, per accessione, anche il trasferimento del capannone abusivo non sanabile su di esso costruito, non rilevando l’omessa menzione del’immobile tanto nel bando di vendita quanto nel decreto di trasferimento del terreno).

Cassazione civile sez. III, 28/06/2018, n.17041

Locatario dell’immobile pignorato e pagamento dei canoni

Il proprietario – locatore di bene pignorato non è legittimato ad esercitare le azioni derivanti dal contratto di locazione concluso senza l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, ivi compresa quella di pagamento dei canoni, poiché la titolarità di tali azioni non è correlata ad un titolo convenzionale o unilaterale (il contratto di locazione o la proprietà), ma spetta al custode, in ragione dei poteri di gestione e amministrazione a lui attribuiti e della relazione qualificata con il bene pignorato derivante dall’investitura del giudice.

Per effetto dello spossessamento conseguente al pignoramento e dell’effetto estensivo previsto dall’articolo 2912 c.c., il debitore esecutato perde vuoi il diritto di gestire e amministrare (se non in quanto custode) il bene pignorato, vuoi il diritto di far propri i relativi frutti civili.

Tribunale Cassino, 03/07/2017, n.850

Impignorabilità su somme derivanti da locazione

In ossequio a quanto disposto dall’art. 2 comma 85 l. 662/96, il pignoramento attuato su somme derivanti da canoni di locazione e dalla alienazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica di spettanza degli Istituti Autonomi Case Popolari (IACP) è nullo e inefficace, in quanto si tratta di beni che, ai sensi dell’art. 828 2c. c.c., non possono essere sottratti alla loro destinazione se non nei modi stabiliti dalle leggi che li riguardano.

Si tratta di una impignorabilità assoluta ex lege che trova giustificazione nel perseguimento delle finalità di particolare interesse sociale connesse alla disciplina dell’edilizia economica e popolare.

Tribunale Taranto sez. III, 22/02/2017, n.518

Affidamento a un custode di immobili locati

L’obbligo di pagamento da parte del proprietario degli immobili, in materia di locazione, ad esempio dell’Irpef relativa ai canoni contrattuali non viene meno con la circostanza che il custode percepisca tali canoni dei contratti di locazione degli immobili stessi, e in caso di pignoramento l’onere fiscale grava sul proprietario, il quale si avvale del reddito dei beni anche quando non li utilizza direttamente, proprio perché tale reddito viene utilizzato per soddisfare i debiti eccepiti.

Comm. trib. prov.le Cremona sez. III, 09/01/2017, n.27

Cause di estinzione del credito

La disposizione normativa contenuta nell’art. 2917 c.c., che rende inopponibile al creditore pignorante le cause di estinzione del credito verificatesi successivamente al pignoramento, non può avere efficacia limitativa della libertà negoziale non del soggetto debitore ma del terzo pignorato nei rapporti di durata, e – quindi – non può impedire l’efficacia del recesso del conduttore da un rapporto continuato quale è quello di locazione che venga esercitato secondo le regole tipiche di quel rapporto, anche quando i frutti civili periodicamente derivanti da quel rapporto (i canoni di locazione) siano stati oggetto di pignoramento.

Cassazione civile sez. VI, 17/10/2016, n.20952

Locazione del bene sottoposto a pignoramento

Anche se la locazione di un bene sottoposto a pignoramento senza l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, in violazione dell’art. 560 c.p.c., non comporta l’invalidità del contratto, ma solo la sua inopponibilità ai creditori ed all’assegnatario, il contratto così concluso non pertiene al locatore -proprietario esecutato, ma al locatore – custode e le azioni che da esso scaturiscono – nella specie per il pagamento dei canoni devono essere esercitate, anche in caso di locazione non autorizzata, dal custode.

Cassazione civile sez. III, 29/09/2016, n.19264

Inopponibilità delle cessioni dei canoni

Deve ammettersi, ai fini dell’inopponibilità delle cessioni dei canoni con effetti nei confronti del conduttore, che a costui debba essere data notizia dell’avvenuto pignoramento e dell’intervento nel processo esecutivo del creditore ipotecario, affinché anche per il conduttore sussista l’obbligo di pagare i canoni futuri al soggetto legittimato a riceverli ai sensi della norma dell’art. 2812 c.c., comma 4. Ciò fa sì che i principi appena enunciati trovano un temperamento nel fatto che il pagamento dei canoni eseguito dal terzo, anche dopo la trascrizione del pignoramento, in mani del proprio locatore è un pagamento eseguito da un terzi in buona fede con gli effetti di cui all’art. 1189 c.c.

Occorre però che il pagamento effettuato sia opponibile alla procedura esecutiva e al custode che sono terzi rispetto alle parti del contratto di locazione con conseguente applicazione dell’art. 2704 c.c., mentre nella specie le quietanze prodotte sono prive di data certa e, quindi, sono inopponibili alla procedura esecutiva.

Tribunale Reggio Emilia sez. II, 18/06/2015, n.956

Locazione ad uso commerciale

E’ esclusiva la legittimazione del custode – dopo il pignoramento di un immobile che era stato già dato in locazione e fino al decreto di trasferimento del bene – a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni, ad accettarne il pagamento e ad agire per la riscossione, perdendo qualsiasi legittimazione in tal senso il locatore – proprietario. Tale effetto è la conseguenza di quanto sancito dall’art. 2912 c.c., secondo cui il pignoramento estende i suoi effetti agli accessori, alle pertinenze e ai frutti della cosa pignorata, qualificandosi i canoni di locazione alla stregua di frutti del bene pignorato.

Trattandosi di locazione ad uso commerciale, non trova applicazione il criterio legale di predeterminazione della gravità dell’inadempimento al fine della risoluzione del rapporto di locazione di immobili urbani ad uso abitativo, con conseguente necessità di valutare l”importanza’ dell’inadempimento in concreto, applicando un criterio di proporzione fondato sul principio di buona fede contrattuale.

In materia di locazione, è ammissibile la domanda di pagamento dei canoni e degli oneri accessori maturati in corso di causa, formulata in sede di precisazione delle conclusioni, risolvendosi essa in un ampliamento quantitativo della somma originariamente richiesta che, mantenendo inalterati i termini della contestazione, incide solo sul “petitum” mediato, relativo alla entità del bene da attribuire, e determina, quindi, soltanto una modifica (piuttosto che il mutamento) della originaria domanda, ammessa ai sensi del combinato disposto degli artt. 420 e 414 c.p.c.

Tribunale Bari sez. III, 17/06/2015, n.2650

Custodia del bene pignorato: quali azioni non può esercitare il locatore?

Il proprietario-locatore (o il suo avente causa) che non ha (più) la custodia del bene pignorato non è legittimato ad esercitare le azioni derivanti dal contratto di locazione concluso senza l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione (e, pertanto, già inopponibile ai creditori e all’assegnatario).

La titolarità di tali azioni, ivi compresa quella di pagamento dei canoni, non è, infatti, correlata ad un titolo convenzionale o unilaterale (il contratto di locazione o la proprietà), ma spetta al custode, in ragione dei poteri di gestione e amministrazione a lui attribuiti e della relazione qualificata con il bene pignorato derivante dall’investitura del giudice.

Cassazione civile sez. III, 29/04/2015, n.8695

Confisca per equivalente

La natura sanzionatoria del sequestro preventivo finalizzato alla confisca per equivalente del profitto del reato non impedisce al custode, nominato per l’amministrazione dei cespiti sottoposti a vincolo, di percepire i frutti o le altre utilità future (nella specie, canoni di locazione e vantaggi patrimoniali accessori), in analogia con la previsione dell’art. 2912 c.c. riguardante l’estensione del pignoramento agli accessori e alle pertinenze della cosa pignorata.

Cassazione penale sez. VI, 10/06/2014, n.33861

Espropriazione presso terzi dei canoni di locazione

Nel caso di pignoramento presso il conduttore nella forma della espropriazione presso terzi dei canoni di locazione da lui dovuti al locatore-debitore esecutato, la vendita dell’immobile locato da parte del debitore esecutato, successiva all’ordinanza di assegnazione del suddetto credito per canoni non ancora scaduti, è inopponibile all’assegnatario come causa estintiva degli effetti dell’assegnazione stessa.

Tribunale Milano sez. XIII, 09/10/2013, n.12498