Con la crescita dei tassi di interesse dei mutui dovuta ad inflazione, crisi energetica e guerra Russia-Ucraina oltre che alle scelte della BCE, il collegamento dei tassi applicati dalle banche con il TEGM (tasso effettivo globale medio) risultava ostativo per l’accesso ai mutui.
Pertanto, per mitigare il rischio di paralisi totale, si interviene sulla disciplina del Fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa, prevedendo che la garanzia massima dell’80% sulla quota capitale dei mutui destinati alle categorie prioritarie potesse ancora essere concessa anche quando il tasso effettivo globale (TEG) fosse superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM), nel rispetto di determinate condizioni.
Il decreto Omnibus stabilisce che, per i soggetti che rientrano nelle categorie aventi i requisiti che danno diritto all’accesso prioritario alle agevolazioni e con ISEE non superiore a 40.000 euro, la misura massima della garanzia concedibile dal fondo di garanzia per la prima casa venga confermata all’80% della quota capitale, con una nuova proroga dal 30 giugno 2023 al 30 settembre 2023, in essere sui finanziamenti concessi.
Cos’è il fondo di garanzia prima casa
In ogni caso, per potere accedere al fondo, gli immobili devono essere situati sul territorio nazionale.
Il mutuatario che chiede l’accesso al fondo prima casa, inoltre, deve adibire l’immobile ad abitazione principale. Successivamente sono state emanate le norme di attuazione ed è stata individuata la Consap come soggetto gestore del fondo.
Gli interventi del Fondo di garanzia per la prima casa sono assistiti dalla garanzia dello Stato, quale garanzia di ultima istanza.
Chi può accedere al fondo prima casa
La legge prevede una serie di requisiti per l’accesso al fondo prima casa e si riferiscono ai soggetti richiedenti, all’immobile che deve essere acquistato e al finanziamento.
In particolare, la legge prevede che abbiano priorità nell’accesso al fondo prima casa le seguenti categorie di soggetti:
– giovani coppie (dove almeno uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni);
– nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;
– giovani di età inferiore ai 36 anni, in possesso di ISEE non superiore a 40.000 euro;
– conduttori di alloggi di proprietà degli IACP.
Si prevede, inoltre, che l’immobile per il quale si richiede il finanziamento assistito dalla garanzia del fondo prima casa debba avere le seguenti caratteristiche:
– deve essere adibito ad abitazione principale;
– non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi);
– non deve avere le caratteristiche di lusso indicate in un apposito decreto del Ministero dei lavori pubblici.
Quali sono le caratteristiche del finanziamento richiesto
Per quanto concerne le caratteristiche del finanziamento richiesto, i mutui ipotecari devono essere erogati:
– per l’acquisto dell’immobile;
– per l’acquisto anche con interventi di ristrutturazione (purché con accrescimento dell’efficienza energetica di unità immobiliari ubicate sul territorio nazionale) dell’immobile.
Il bene immobile cui è preordinato il finanziamento, inoltre, deve essere adibito ad abitazione principale del mutuatario.
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Ai fini dell’accesso al fondo prima casa è ammissibile anche l’acquisto con accollo da frazionamento. |
Il mutuo richiesto non deve avere un importo superiore a 250.000 euro.
Il tasso di interesse applicato e le condizioni del mutuo sono negoziabili con i finanziatori.
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I soggetti finanziatori, anche in caso di ammissione alla garanzia del fondo di garanzia, non sono obbligati a concedere il mutuo ai richiedenti, essendo in ogni caso tale decisione rimessa alla loro discrezionalità.
Tuttavia, per mutui assistiti dalla garanzia del fondo, i finanziatori si impegnano a non chiedere ai mutuatari delle garanzie aggiuntive, non assicurative (che sono richiedibili in base alla legge), oltre all’iscrizione di ipoteca sull’immobile e alla garanzia fornita dallo Stato attraverso il fondo. |
A quali condizioni si può concedere la garanzia del fondo prima casa
Viene tuttavia confermato che la garanzia all’80% può essere concessa, in favore delle citate categorie prioritarie, a determinate condizioni, anche quando il TEG risulta superiore al TEGM.
In particolare, viene stabilito che il TEG può superare il TEGM nella misura massima pari al differenziale tra la media del tasso Interest Rate Swap a dieci anni calcolata nel mese precedente al mese di erogazione e la medesima media calcolata nel trimestre sulla base del quale è stato calcolato il TEGM in vigore.
Tale disposizione si applica in caso di differenziale positivo.
Qualora, invece, tale differenziale risulti negativo, i soggetti finanziatori sono tenuti ad applicare le condizioni di maggior favore in relazione al TEGM in vigore e a darne indicazioni in sede di richiesta della garanzia nonché nel contratto di finanziamento stipulato.
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Il TEGM si riferisce agli interessi annuali praticati dalle banche e dagli intermediari finanziari per operazioni della stessa natura. Sulla base del TEGM è calcolato il limite oltre il quale gli interessi sono ritenuti usurari. il TEG è invece il tasso effettivo globale praticato dall’intermediario in una specifica operazione (ad esempio in un contratto di mutuo) ed espresso su base annua |
Come presentare la domanda al fondo prima casa
La domanda di accesso al fondo va presentata direttamente alla banca o intermediario finanziario aderente all’iniziativa cui si richiede il mutuo, utilizzando l’apposita modulistica per la richiesta di accesso al Fondo di garanzia per la prima casa.
La garanzia è a prima richiesta, diretta, esplicita, incondizionata ed irrevocabile ed è efficace a decorrere dalla data di erogazione del mutuo.
I soggetti finanziatori sono obbligati ad indicare, in sede di richiesta della garanzia, le condizioni economiche di maggior favore applicate ai beneficiari in ragione dell’intervento del Fondo. Tale indicazione dovrà figurare anche nel contratto di finanziamento stipulato.
Il Ministero dell’economia e delle finanze e l’ABI, hanno siglato l’8 settembre 2014, le modalità di adesione all’iniziativa da parte delle banche e degli intermediari finanziari.
L’elenco delle banche ad oggi aderenti, in continuo aggiornamento, è disponibile sul sito di ABI e su quello di Consap.
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