Abusi edilizi entro le tolleranze: il 2% su cosa si applica? #finsubitoagevolazioni

In rapporto a quale parte di un fabbricato si applica il 2% previsto dalle tolleranze costruttive? La sentenza del Consiglio di Stato

Quando si parla di abusi edilizi spesso si pensa a gravi violazioni delle norme edilizie. Tuttavia, la recente sentenza del Consiglio di Stato n. 2952/2024 ha fatto chiarezza ritornando su un aspetto importante contenuto nel Testo unico dell’edilizia: le tolleranze costruttive entro il 2% non costituiscono violazione edilizia.

In particolare, Palazzo Spada è intervenuto a chiarire meglio l’applicazione di tale “franchigia”, se possiamo lasciare passare il termine, e in rapporto a cosa debba intendersi applicato.

Ti ricordo che il tecnico abilitato certifica la conformità legale delle unità immobiliari, la conformità urbanistica ed edilizia tramite una dichiarazione asseverata, creata con un software per i modelli di opere pubbliche e private. Questo software, disponibile gratuitamente per 30 giorni, fornisce tutte le documentazioni necessarie per le attività professionali, sempre aggiornate. Nella stessa dichiarazione, il tecnico può indicare le tolleranze costruttive rilevate, specificando se rientrano nel limite del 2% o se sono tolleranze esecutive secondo l’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001.

Tolleranze costruttive e l’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001

Prima di occuparci della sentenza del CdS ricordiamo brevemente che l’articolo in questione fu introdotto dal D.L. n. 76/2020 decreto “Semplificazioni”, convertito in legge n. 120/2020, con la finalità di snellire le pratiche edilizie, compresa l’applicazione della famigerata agevolazione del Superbonus. Ma ripassiamo brevemente cosa dice il Testo unico dell’edilizia a proposito delle tolleranze costruttive.

In particolare al comma 1 si legge che:

Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 % delle misure previste nel titolo abilitativo.

Ci soffermeremo in particolare sulla dicitura “delle singole unità immobiliari” da cui scaturisce la domanda a cui risponde il CdS: nel caso singole unità immobiliari facciano parte di un unico edificio, quel 2% va applicato in rapporto all’intero fabbricato o alla singola unità immobiliare che ne fa parte?

In rapporto a quale parte di un fabbricato si applica il 2% previsto dalle tolleranze costruttive? Il caso

La sentenza riguarda un caso in cui un Comune aveva ordinato la demolizione di alcuni immobili facenti parte dello stesso fabbricato, per abusi edilizi. L’appellante (una società) sosteneva che le difformità rientrassero nel limite del 2% previsto dall’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, contrariamente a quanto espresso dal precedente giudizio del Tar.

Inoltre, il Tribunale non avrebbe considerato il comportamento tenuto dopo la notificazione dell’ordinanza dal proprietario, il quale aveva provveduto a demolire parte delle opere, presentato istanza di accertamento di conformità per gli abusi, depositato un progetto di demolizione per un’altra porzione irregolare dell’immobile, preannunciato un progetto di demolizione e un’istanza di sanatoria per altra parte, mantenendo in generale un atteggiamento collaborativo e improntato alla buona fede.

CdS: le tolleranze costruttive del 2% vanno applicate alla singola unità immobiliare oggetto di abusi e non all’intero fabbricato di cui fa parte

Il Consiglio di Stato ha confermato la precedente sentenza del TAR, respingendo l’appello della società. Il CdS ha ritenuto che la norma deve essere interpretata nel senso che la “tolleranza di cantiere” rilevante per escludere l’abusività dell’intervento va calcolata sui singoli parametri edilizi (altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta, ecc.) in relazione con la porzione di immobile cui esso accede e non sull’intera costruzione, come si evince dal dato letterale che fa appunto riferimento alle “singole unità abitative“.

Inoltre, chiariscono i giudici, che la legittimità del provvedimento impugnato deve essere valutata alla luce della situazione di fatto e di diritto esistente al momento della sua adozione. Pertanto, il comportamento successivo del proprietario, anche se collaborativo, non può incidere sulla legittimità dell’ingiunzione di ripristino.

In conclusione, le tolleranze costruttive entro il 2% rappresentano un importante limite alla nozione di abuso edilizio, ma devono essere applicate correttamente sui singoli parametri edilizi. La sentenza del Consiglio di Stato chiarisce definitivamente questo aspetto, fornendo un utile riferimento per professionisti e operatori del settore delle costruzioni.

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