Decreto ingiuntivo sui canoni di locazione senza sfratto — idealista/news #finsubitoagevolazioni

Il decreto ingiuntivo sui canoni di locazione rappresenta uno strumento di tutela del locatore che intende recuperare i canoni non versati dal conduttore. Quando le parti concludono un accordo di affitto, il proprietario dell’immobile locato è tenuto a consentire al conduttore l’uso della proprietà, che può essere destinata a scopi residenziali o commerciali. In cambio, il conduttore deve versare gli importi relativi al canone di affitto. È possibile, tuttavia, che l’inquilino non adempia all’obbligo di versare i canoni mensili, violando così il contratto.

In queste circostanze, sebbene la disciplina sulle locazioni tendano a proteggere maggiormente l’inquilino, il locatore può agevolmente procedere con il recupero del credito. Tra le forme di protezione legale del proprietario di casa rientrano senz’altro l’allontanamento forzato dell’inquilino moroso, cioè la procedura di sfratto. Tuttavia, può accadere che il proprietario richieda il decreto ingiuntivo sui canoni di locazione senza sfratto. Vediamo di cosa si tratta.
 

Sfratto per morosità e decreto ingiuntivo sui canoni di locazione

Generalmente, quando si tratta di contratti di locazione, i proprietari degli immobili non desiderano mantenere un rapporto con gli affittuari inseriti nell’elenco degli inquilini morosi, né vogliono essere costretti a inviare costantemente richieste di pagamento puntuali per il futuro.

Pertanto, quando si verifica un caso di inadempienza da parte dell’inquilino, il locatore può diffidare il conduttore e, se ciò non dovesse avere esito positivo, può ricorrere alla procedura di sfratto per morosità.

Tale procedimento, di competenza del Tribunale ove è ubicato l’immobile oggetto del contratto di locazione, può avere tre possibili esiti:

• convalida di sfratto: se l’affittuario non compare all’udienza fissata o, anche se compare, non si oppone, il Tribunale procederà con l’emissione di un’ordinanza esecutiva per convalidare lo sfratto (ai sensi dell’art. 663 c.p.c.), previa attestazione da parte dell’avvocato del proprietario riguardo alla persistenza dell’inadempienza relativa ai canoni;
• obiezioni del conduttore prive di fondamento: se il conduttore compare e presenta obiezioni prive di fondamento documentale (prove scritte), il Tribunale, su richiesta del proprietario, emetterà un’ordinanza di rilascio non impugnabile, con riserva delle eccezioni del convenuto (ai sensi dell’art. 665 c.p.c.). Il processo continuerà quindi con una procedura ordinaria, previa modifica del rito da ordinario a speciale (ai sensi dell’art. 667 c.p.c.);
• obiezioni del conduttore supportate da prova scritta: se le obiezioni del conduttore sono supportate da documentazione scritta, il giudice non emetterà un’ordinanza di rilascio e il procedimento continuerà nel merito attraverso una procedura ordinaria. L’ordinanza di convalida comporterà la risoluzione effettiva del contratto di locazione dal punto di vista sostanziale e costituirà un titolo esecutivo per il rilascio della proprietà dal punto di vista procedurale.

Insieme alla procedura di sfratto, è possibile richiedere e ottenere un decreto ingiuntivo per i canoni di locazione. Un aspetto peculiare di questa procedura è che il giudice emetterà il decreto non solo in richiesta dei canoni di locazione arretrati e scaduti, ma anche per quelli a scadenza futura, cioè fino al completo rilascio dell’immobile oggetto del contratto.

Infatti, si dice che il decreto ingiuntivo dei canoni di locazione è provvisoriamente esecutivo. Ciò vuol dire che il decreto emesso sarà considerato un titolo esecutivo conformemente all’articolo 474 c.p.c e, di conseguenza, sarà lo strumento essenziale per avviare un’azione di esecuzione forzata e fungerà da titolo per l’iscrizione dell’ipoteca giudiziale. Tuttavia, va notato che il conduttore inadempiente ha la possibilità di presentare opposizione entro i successivi quaranta giorni dalla sua emissione.

Durante questo periodo, il conduttore ha anche il diritto di presentare opposizione se non ha avuto l’opportunità di beneficiare del “termine di grazia”, per cui si rimanda all’ultimo paragrafo del presente articolo.

È infine bene specificare che, per procedere con la richiesta del decreto ingiuntivo sui canoni di locazione, la prova scritta del diritto di credito che si vuole far valere è necessaria. Per cui, se il contratto di locazione è stato concluso in forma verbale, non è possibile far valere il diritto all’emanazione di un decreto ingiuntivo. Inoltre, come accade per l’avvio della procedura di sfratto per morosità, il rilascio del decreto ingiuntivo sui canoni di locazione è di competenza del Tribunale competente per territorio.

Il decreto ingiuntivo sui canoni di locazione commerciale 

Nel caso di contratto di locazione commerciale, è possibile richiedere il decreto ingiuntivo? In tali contesti e in caso di morosità del conduttore, il locatore può ricorrere alla procedura di sfratto per morosità e richiedere al giudice di ordinare al conduttore di procedere al versamento dei canoni in sospeso e delle spese legali.

A conclusione della procedura, nel caso in cui il debitore non ottemperi all’ordine di sfratto e al decreto ingiuntivo sui canoni della locazione commerciale per il pagamento delle somme dovute, ci saranno due azioni distinte:

• per lo sfratto si procede con l’esecuzione relativa al rilascio dell’immobile, che implicherà l’accesso dell’ufficiale giudiziario in casa;
• per il recupero del credito, si procederà con una delle forme di pignoramento previste, in conformità con le opzioni fornite dall’ordinamento.

Il decreto ingiuntivo sui canoni di locazione senza lo sfratto

Il rilascio del decreto ingiuntivo sui canoni locazione senza sfratto è possibile? Il giudice può procedere con l’emanazione del decreto ingiuntivo anche in una situazione in cui il recupero dei canoni arretrati non sia direttamente legato all’azione di sfratto.

Questo può accadere quando:

• si richiede il recupero dei pagamenti senza risolvere il contratto di locazione;
• il contratto di locazione è scaduto naturalmente o l’affittuario ha esercitato il diritto di recesso, senza però aver saldato integralmente i canoni.

Il rilascio del decreto ingiuntivo sui canoni locazione senza sfratto è di competenza del Tribunale ove è ubicato l’immobile oggetto del contratto. Questa competenza è basata sulla funzionalità della giurisdizione e non dipende generalmente dal valore della controversia. Tuttavia, sorge un dubbio sul giudice competente quando si tratta di decreto ingiuntivo sui canoni di locazione senza sfratto. Questo perché la richiesta della pronuncia di ingiunzione di pagamento dell’art. 633 c.p.c dev’essere proposta:

• davanti al Tribunale se il valore della causa è superiore a 5.000 euro;
• davanti al Giudice di Pace se il valore della causa è inferiore a 5.000 euro.

Nonostante parte della dottrina sia discordante, in conformità con l’orientamento preponderante, la competenza funzionale del Tribunale rimane invariata, indipendentemente dall’importo specifico dell’ingiunzione. Questo è dovuto alla natura del debito oggetto del decreto d’ingiunzione di pagamento, che ha sempre origine da un contratto di locazione.

Per avere un’idea generale di come viene redatto il documento, è possibile trovare online il fac simile del ricorso per decreto ingiuntivo canoni locazione senza sfratto, ove è inoltre possibile vedere che, nella maggior parte dei casi, si ricorre proprio al Tribunale.

Come avviene il recupero canoni di locazione arretrati

Il decreto ingiuntivo conferisce al locatore il diritto di procedere legalmente contro il conduttore tramite l’esecuzione forzata e consente anche di ottenere il pignoramento dei beni. Se il creditore non riesce a recuperare i canoni di locazione scaduti e gli interessi maturati entro un termine di 10 giorni, può richiedere l’esecuzione forzata del conto corrente. Il pignoramento può anche coinvolgere beni mobili, come gli oggetti di proprietà dell’affittuario che si trovano all’interno dell’appartamento.

È bene ricordare, tuttavia, che il decreto ingiuntivo sui canoni di locazione permette all’inquilino di opporsi entro 40 giorni dalla notifica qualora non gli venga concesso il termine di grazia, ovvero una facoltà concessa all’inquilino moroso che gli consente di congelare la procedura di recupero dei canoni di locazione arretrati per un certo periodo di tempo. Più nello specifico:

• un termine di 90 giorni, entro i quali il conduttore deve procedere al versamento dei canoni;
• un termine di 120 giorni, entro i quali il conduttore deve sanare la morosità che, tuttavia, viene concesso solo se l’inquilino è in grado di provare che versa in condizioni economiche precarie.

Nella prassi dei tribunali italiani, il termine di grazia viene concesso ogni volta che il conduttore lo richiede, anche senza specifiche prove di difficoltà finanziarie. Ciò, naturalmente, ha portato gli inquilini ad abusare di questo strumento.

In conclusione, si può affermare che grazie al decreto ingiuntivo sui canoni di locazione senza sfratto o con sfratto, il proprietario dell’immobile locato ha a disposizione un potente mezzo legale che gli consente di ottenere un titolo esecutivo efficace per il recupero del credito relativo ai canoni di affitto non pagati.

Online sono disponibili i fac simile del ricorso per decreto ingiuntivo sui canoni di locazione senza sfratto utile al locatore interessato all’azione monitoria senza ricorrere alla procedura di sfratto dell’inquilino moroso.

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Come recuperare i canoni di affitto non pagati?

La prima cosa da fare è chiedere gentilmente al locatario la regolarizzazione del debito. Nel caso in cui il conduttore dovesse astenersi dal pagamento, è possibile inviare una lettera di diffida, prendere in considerazione la possibilità della mediazione civile o, in ultimo, avviare il procedimento di sfratto e richiedere l’emanazione di un decreto ingiuntivo sui canoni di locazione.

Cosa succede se un inquilino non va via alla scadenza del contratto?

Se l’inquilino non vuole lasciare l’immobile dopo la scadenza del contratto è possibile avviare la procedura di sfratto per finita locazione.

Quanti mesi non pagati per lo sfratto?

Per l’affitto di immobile ad uso abitativo, è sufficiente un solo mese di mancato pagamento, ma l’inadempienza deve durare almeno venti giorni. Quindi, secondo quanto sancito dall’art. 5 della legge sull’equo canone (legge 392/78), la procedura di sfratto può essere avviata solo dal ventunesimo giorno successivo alla data in cui il pagamento era dovuto.

Cosa fare con intimazione di sfratto?

Dopo aver ricevuto la notifica di sfratto per morosità, il conduttore può partecipare all’udienza e regolare il debito, comparire in tribunale e contestare il provvedimento di sfratto, comparire e chiedere al giudice di concedergli il termine di grazia, oppure scegliere di non presentarsi.