Pignoramenti immobiliari: la possibilità di vendita diretta della casa ipotecata da parte della banca renderà meno appetibili le transazioni.
Le nuove regole che consentiranno alla banca di prendersi la casa del debitore già solo dopo il mancato pagamento di sette rate del mutuo, senza bisogno di un pignoramento o di passare dal tribunale, potrebbero comportare una forte compressione – se non un totale esclusione – dei saldo e stralcio. È questo l’allarme lanciato dal quotidiano ItaliaOggi di questa mattina, paura più che legittima dopo la lettura del decreto legislativo sui prestiti ipotecari in via di approvazione (leggi: “Dopo 7 rate non pagate la banca si prende la casa
Da sempre il saldo e stralcio è stato utilizzato come un modo per contemperare le esigenze del creditore alle possibilità del debitore: si tratta, cioè, di una transazione, ossia di un contratto con cui, a fronte della concessione di un sostanziale sconto sull’importo da restituire, il debitore si impegna a versarlo tutto in un’unica volta o in poche rate (di norma due o tre). Si fa ricorso a questo strumento laddove il soggetto finanziato dia dimostrazione di oggettive impossibilità economiche, tali da non consentirgli, anche in tempi non brevi, di far fronte al proprio impegno. Sicché la banca, nell’alternativa tra il vendere l’immobile con le aste giudiziarie – attendendo tempi biblici e sostenendo costi elevati – e l’accettare un importo più modesto di quello preteso, si accontenta di quest’ultima scelta. Così le parti stipulano una scrittura privata – in genere con l’assistenza dei rispettivi legali – in cui viene modificato il precedente contratto di mutuo e si stabiliscono i nuovi importi (più bassi) da pagare.
L’alternativa al saldo e stralcio è quella di una ulteriore rateizzazione del debito, spalmando le rate in un arco di tempo maggiore, ma con un incremento del costo degli interessi. Si tratta di una via residuale per chi non ha neanche una somma minima da offrire, in un’unica soluzione, alla banca.
Di norma, la banca accetta le richieste di saldo e stralcio quando valuta poco conveniente o poco probabile la vendita forzata del bene su cui ha l’ipoteca. Si pensi al caso in cui sia stato finanziato l’acquisto di un immobile in una località fuori mano o poco attraente per il mercato; oppure alla villa che, però, non sia divisibile e, quindi, difficilmente vendibile in un unico lotto. L’esperienza quotidiana dei tribunali racconta di pile di fascicoli pendenti da anni sul banco del giudice delle espropriazioni immobiliari, in attesa di offerenti.
Per risolvere questo annoso problema, il Governo ha preparato un testo di legge che consente alla banca di inserire, nel contratto di mutuo, una clausola in virtù della quale, al mancato pagamento di sette rate anche non consecutive, l’istituto di credito potrà “prendere” il bene del debitore per porlo in vendita autonomamente, senza cioè l’autorizzazione del giudice o un previo pignoramento.
È chiaro che una previsione del genere renderà più certo, per la banca, il recupero del proprio credito, facendo perdere al tradizionale saldo e stralcio ogni convenienza per il creditore. L’istituto di credito, difatti, non dovrà più sostenere spese legali per avviare l’esecuzione forzata immobiliare e, inoltre, lo stesso procedimento della vendita potrà essere gestito con forme più veloci e informali rispetto alle aste giudiziarie.
In sintesi, dunque, la possibilità per la banca di impossessarsi del bene nel momento dell’inadempienza del debitore (con diritto di rivenderla sul mercato a un valore ritenuto giusto dalla banca stessa) potrebbe avere come primo effetto il disincentivo allo strumento del saldo e stralcio. Resta tuttavia il fatto che, in una situazione di crisi per il mercato immobiliare e in un contesto di difficile allocazione di vecchi immobili sul mercato, non sembra essere nelle intenzioni delle banche l’iscriversi a bilancio ulteriori proprietà difficilmente esigibili.
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