gli effetti della rinuncia preventiva all’usucapione #finsubitoagevolazioni

La rinuncia per iscritto all’usucapione di una servitù di passaggio non ancora giudizialmente accertata è opponibile all’avente causa dal titolare del fondo dominante indipendentemente dalla sua comunicazione al successivo acquirente, ancora non esistente, ovvero dall’osservanza dell’onere della trascrizione, trattandosi di rinunzia proveniente, all’epoca della sua esplicitazione, dal legittimo proprietario del fondo dominante, né potendo esigersi una trascrizione della rinunzia in mancanza della trascrizione dell’atto di acquisto della servitù.

Lo ha stabilito la Seconda Sezione Civile della Cassazione con la sentenza n. 11158 depositata il 30 maggio 2016.

Nel caso di specie, con citazione del 2002, dinanzi al Tribunale di Pordenone viene incardinato procedimento civile avente ad oggetto la domanda di accertamento di intervenuta usucapione di una servitù di passaggio.

Il giudizio di primo grado si conclude a favore dell’attore, avendo il Tribunale accertato tutti i requisiti dell’usucapione della servitù di passaggio.

Il giudizio di appello confermò la sentenza di primo grado e, in particolare, la Corte di Appello di Trieste affermò che l’attore nel giudizio di primo grado aveva posseduto il fondo dominante per il tempo utile previsto dal codice civile, ossia 20 anni, anche in forza della disciplina di cui all’art. 1146, secondo comma c.c.

Infatti, l’attore aveva sommato il tempo in cui il proprio dante causa aveva posseduto il fondo dominante a quello in cui egli aveva esercitato la situazione di fatto possessoria.

Inoltre, il Giudice di secondo grado ritenne inopponibile al titolare del fondo dominante, convenuto nel giudizio di primo grado, la rinuncia effettuata dal dante causa dell’attore a far valere l’usucapione della servitù di passaggio. 

Tale argomentazione è stata ritenuta erronea dalla Corte di Cassazione che, a seguito del ricorso presentato dal titolare del fondo dominante, ha riformato la sentenza della Corte di Appello di Trieste.

In particolare, la Suprema Corte ha precisato che la rinuncia a far valere l’usucapione da parte del precedente proprietario del fondo dominante è opponibile all’avente causa dello stesso, in quanto si tratta di dichiarazione proveniente dal legittimo proprietario del fondo dominante. Inoltre, tale opponibilità, nel caso specifico, non è subordinata a oneri di comunicazione o di trascrizione.

In particolare, la rinuncia non doveva e non poteva essere preventivamente comunicata all’attore nel giudizio di primo grado, in quanto all’epoca in cui la dichiarazione venne emessa non poteva considerarsi esistente e, quindi, conoscibile.

Specularmente, la rinuncia non poteva essere trascritta, in quanto era riferibile ad una situazione non ancora perfezionatasi, ossia l’usucapione di una servitù di passaggio non ancora giudizialmente accertata.

Il quadro normativo

In via preliminare, al fine di meglio comprendere la vicenda oggetto della sentenza annotata, si devono ricordare i requisiti richiesti dal Codice civile per poter usucapire una servitù di passaggio.

In via generale, come noto, l’usucapione è un modo di acquisto della proprietà e degli altri diritti reali a titolo originario, ossia che prescinde da un contratto o da un altro negozio traslativo o costitutivo posto in essere con un terzo soggetto (proprietario o titolare di altro reale di godimento).

Secondo le riflessioni prevalenti, la ragione giustificativa dell’usucapione risiede nell’esigenza di garantire una tutela a coloro che sfruttano le potenzialità di un determinato bene, usandolo e godendone, a discapito di chi, invece, lo trascura e non lo usa, pur potendolo.

Più in generale, l’usucapione è anche funzionale a garantire stabilità e certezza ai rapporti giuridici che, specialmente nel caso in cui si prolunghino per un lasso di tempo rilevante, abbisognano di una tutela da parte dell’ordinamento giuridico.

Tra i requisiti imposti dal Codice civile vi sono: il possesso prolungato in maniera continuata per determinato periodo di tempo. Tale requisito è imprescindibile e sempre necessario per poter acquistare tramite usucapione, ai sensi dell’art. 1158 c.c.

In alcuni casi, segnatamente ai sensi dell’art. 1159 c.c., il Codice civile richiede anche la presenza di un titolo idoneo al trasferimento della proprietà o alla costituzione di un diritto reale di godimento, oltre al requisito della buona fede. In altre parole, si richiede la presenza di un contratto, di un negozio o di un altro atto che non sia in grado di trasferire il diritto di proprietà o costituire il diritto reale di godimento in ragione esclusiva del fatto che è stato posto in essere dal soggetto non legittimato, ossia non proprietario o non titolare del diritto reale di godimento.

In via eccezionale, ai sensi dell’art. 1161 c.c., il Codice civile assegna una tutela anche al possessore di male fede, il quale potrà acquistare diritti su beni mobili per effetto del possesso continuato per venti anni.

Tra i diritti che si possono acquistare per usucapione vi è anche la servitù prediale, qual è la servitù di passaggio presa in esame dalla sentenza annotata.

In via preliminare, si ricordi che la servitù prediale è un diritto reale di godimento in forza del quale un fondo immobiliare sopporta un peso per garantire ad un altro fondo, appartenente a diverso proprietario, un’utilità, secondo la definizione offerta dall’art. 1027 c.c.

La predialità sta a significare che l’utilità deve essere direttamente ricollegata al fondo in quanto tale, e non già alla persona che lo detiene o che lo usa.

Ciò posto, non tutte le tipologie di servitù possono essere acquistate tramite usucapione; in quanto, secondo quanto disposto dall’art. 1061 c.c., solo le servitù apparenti possono essere acquistate in tale maniera. Per servitù apparenti, prosegue al secondo comma la disposizione menzionata, devono intendersi le servitù per il cui esercizio sono presenti opere visibili e permanenti.

La ragione di tale limitazione è evidente: solamente in relazione a tali servitù il titolare del fondo dominante potrebbe interrompere il possesso del titolare del fondo servente e, in questa maniera, impedire il perfezionamento dell’acquisto a titolo originario. Infatti, l’art. 1158 c. c. richiede che il possesso ad usucapionem sia continuato e, quindi, non interrotto dal titolare del fondo servente.

In questa prospettiva, ben si comprende il motivo per cui si ritiene che le servitù di elettrodotto, di acquedotto e di passaggio possano essere acquistate per usucapione, mentre lo stesso non può dirsi, ad esempio, per le servitù di veduta. Solo le prime, infatti, presuppongono l’esistenza delle opere che rendano visibile l’esercizio della servitù dal fondo servente, diversamente dalla seconda che, invece, si esercita senza l’ausilio delle opere aventi le caratteristiche di cui all’art. 1061/2 c.c.

L’aspetto principale della sentenza annotata riguarda l’affermata opponibilità al titolare del fondo dominante, convenuto nel giudizio di primo grado, della dichiarazione scritta di rinuncia a far valere l’usucapione da parte del dante causa del titolare del fondo dominante.

Tale dichiarazione non avrebbe dovuto essere comunicata all’attore nel giudizio di primo grado, in quanto nel momento in cui venne posta in essere egli non era ancora esistente. Inoltre, essendo riferibile ad un’usucapione non ancora accertata giudizialmente, non avrebbe nemmeno potuto essere trascritta.

Di primo acchito può osservarsi che l’opponibilità della dichiarazione resa dal precedente titolare del fondo dominante non può, nella prospettiva della Cassazione, assumere una mera efficacia inter partes, limitata al solo rapporto col titolare del fondo servente. 

A tale conclusione, infatti, osterebbe in maniera insuperabile il disposto dell’art. 1372 c.c., in forza del quale il contratto non produce effetto nei confronti dei terzi, se non nei casi espressamente previsti dalla legge.

Tale disposizione afferma il principio per cui solo chi ha preso parte alla stipulazione di un contratto può assumere diritti od obblighi nascenti dallo stesso, salvi i casi espressamente previsti dalla lagge, tra i quali può certamente segnalarsi il contratto a favore di terzi ex art. 1411 c.c., il contratto di trasporto di cose ex art. 1678 c.c. e l’assicurazione sulla vita a favore di un terzo, ex art. 1919 e ss c.c.

E’ evidente che il caso deciso dalla Corte di Cassazione non rientra in nessuno dei casi indicati e, più in generale, in nessuna delle ipotesi previste in via generale dalla clausola di salvezza di cui all’art. 1372 c.c.

Si potrebbe affermare, quindi, che la rinuncia a far valere l’accertamento dell’usucapione della servitù di passaggio sia opponibile in quanto tale al titolare del fondo dominante, a prescindere dagli oneri di comunicazione o di trascrizione di cui sopra.

In maniera più specifica, si noti che la dichiarazione di rinuncia potrebbe essere configurabile come elemento che valga a caratterizzare il fondo in maniera oggettiva, ossia in termini tali da eliminare alla radice la caratteristica della predialità di cui si è parlato in precedenza.

D’altra parte, a conferma della correttezza della decisione annotata, può riportarsi quella giurisprudenza secondo cui la menzione della servitù nell’atto di acquisto, al fine di renderla opponibile al titolare del fondo servente, è necessaria solo nel caso in cui l’atto costitutivo non sia stato trascritto (in questo senso, Cass. 31/07/2006, n. 17301).

Infine, si osservi che la dichiarazione di rinuncia oggetto della decisione annotata deve certamente considerarsi valida ed efficace, pur non essendo tale aspetto stato preso in esame dalla decisione della Suprema Corte.

Più precisamente, tale dichiarazione ha avuto ad oggetto cose (rectius diritti) non ancora esistenti al momento in cui la stessa venne posta in essere, in quanto l’usucapione non si era ancora perfezionata e, quindi, il diritto di servitù ancora non poteva considerarsi presente nel patrimonio giuridico del dichiarante.

Si osservi che non è certamente invocabile il divieto desumibile dall’art. 1348 c.c., secondo il quale il contratto non può avere ad oggetto cose future se non nei casi espressamente previsti dalla legge.

Orbene, si osservi che la rinuncia posta in essere dal precedente titolare del fondo dominante non aveva certamente ad oggetto un diritto o una cosa che, per espresso divieto di legge, non avrebbe potuto essere dedotta all’interno del contratto.

Anche da questo punto di vista, è possibile apprezzare la sostanziale correttezza della decisione della Corte di cassazione.

Per approfondimenti:

Sul tema si segnala:

(Altalex, 12 maggio 2017. Nota di Michael Tartari)

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