Saranno 60 giorni particolarmente caldi quelli che separano il
Decreto
Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa)
recante “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione
edilizia e urbanistica”, dalla sua legge di conversione che dovrà
arrivare entro e non oltre il prossimo 28 luglio.
Decreto Salva Casa: la conversione in legge
Benché le disposizioni contenute nel Decreto Salva Casa siano
già in vigore dallo scorso 30 maggio (con tutte le conseguenze del
caso), non vi è alcun dubbio che il testo uscito da Palazzo Chigi
sarà fortemente modificato, integrato e rimaneggiato nei due
passaggi tra Camera e Senato.
Il testo è già stato presentato alla Camera e assegnato alla
VIII Commissione Ambiente in sede Referente il 29 maggio 2024 con
il dettaglio dei suoi contenuti e la consueta relazione tecnica di
accompagnamento.
Come annunciato dal Governo “si tratta di disposizioni di
carattere urgente e di natura puntuale volte a fornire un riscontro
immediato e concreto al crescente fabbisogno abitativo, sostenendo,
al contempo, il conseguimento degli obiettivi di recupero del
patrimonio edilizio esistente e di riduzione del consumo del suolo.
Tali misure intendono, pertanto, offrire una soluzione alle
numerose esigenze rappresentate dai soggetti partecipanti al
processo edilizio in relazione ai temi predetti”.
Nel dettaglio, si tratta di misure specifiche finalizzate:
- a rimuovere gli ostacoli – ricorrenti nella prassi – che
determinano lo stallo delle compravendite a causa di irregolarità
formali; - a tutelare anche l’affidamento dei proprietari che, avendo
legittimamente acquistato immobili in assenza di irregolarità
risultanti da atti pubblici, si trovano nell’impossibilità di
alienarli in forza della normativa sopravvenuta; - a stimolare un andamento positivo dei valori sia di acquisto
sia di locazione dei beni immobili residenziali.
Ragioni di straordinaria necessità e urgenza che hanno
l’obiettivo di “sbloccare la situazione di totale stallo in cui
oggi versa il mercato immobiliare, fortemente penalizzato dalle
incertezze del quadro normativo di settore, che difficilmente
consente di dimostrare lo stato legittimo di un immobile, inibendo,
conseguentemente, la valorizzazione economica del bene e anche la
possibilità di interventi di ristrutturazione edilizia e incremento
dell’efficienza energetica”.
“Le disposizioni in esame – informa il Governo –
trovano fondamento, per un verso, nell’interesse pubblico e
privato alla riqualificazione e alla valorizzazione economica degli
immobili e delle unità immobiliari interessate da lievi difformità
e, per altro verso, nell’interesse dell’intero settore della casa e
del mercato delle abitazioni, allo scopo di promuovere il pieno
utilizzo degli immobili e delle unità immobiliari che non sono
pienamente commerciabili a causa di rigidità amministrative non
giustificate da reali esigenze di tutela dell’interesse
pubblico”.
Come anticipato, le nuove disposizioni inserite dal Decreto
Salva Casa al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) “mirano
alla salvaguardia dell’interesse alla celere circolazione dei beni,
consentendo il recupero e la rigenerazione edilizia, mediante
l’adozione di misure di semplificazione volte a favorire, inter
alia, la regolarizzazione delle cosiddette «lievi difformità
edilizie»”.
L’urgenza di cui parla il Governo è relativa ai “problemi
amministrativi evidenziati da molte realtà locali e alle difficoltà
segnalate dagli operatori del settore, che testimoniano una
preoccupante alterazione delle ordinarie dinamiche dei prezzi degli
alloggi anche in ragione della difficoltà di dimostrare lo stato
legittimo dell’immobile per problemi legati alla frammentazione
della normativa e ai ritardi amministrativi”.
La necessità è, dunque, quella di “rimuovere situazioni di
incertezza giuridica in merito allo stato di legittimità degli
immobili con riferimento alle cosiddette «lievi difformità» e di
garantire il legittimo affidamento dei privati proprietari di
immobili rispetto a difformità edilizie a vario titolo tollerate
dall’ordinamento, che, tuttavia, non consentono di dimostrare lo
stato legittimo dell’immobile”.
Le “lievi difformità” e gli abusi più gravi
Il Governo ha anche chiarito il perimetro delle lievi difformità
oggetto dell’intervento normativo:
- le difformità formali, derivanti da incertezze interpretative
della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato
legittimo dell’immobile; - le difformità edilizie interne (le tolleranze), risultanti da
interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati dai
proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione o
segnalazione, rendendo oggi difficile comprovare lo stato legittimo
dell’unità immobiliare; - le difformità che potevano essere sanate all’epoca di
realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi, a causa della
disciplina della cosiddetta «doppia conformità» che, richiedendo la
conformità alla disciplina edilizia vigente sia al momento di
realizzazione dell’intervento sia al momento della richiesta del
titolo, non consente di conseguire il permesso o la segnalazione in
sanatoria per moltissimi interventi qualificati come parziali
difformità, risalenti nel tempo, pur se conformi ai parametri
urbanistici.
Il Governo ha sottolineato l’importanza di differenziare le
lievi difformità dagli abusi più gravi, consistenti in interventi
eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire o dalla
segnalazione certificata di inizio attività straordinaria ovvero in
assenza di tali titoli o con variazioni essenziali al progetto
approvato.
Questi ultimi casi (sanabili ai sensi dell’art. 36 del TUE) sono
stati esclusi dall’ambito di applicazione del presente intervento
normativo che mantiene immutate le misure di prevenzione e di
sanzione.
I principali contenuti del pacchetto Salva Casa
Le principali modifiche introdotte dal nuovo pacchetto di
semplificazioni riguardano:
- l’edilizia libera (art. 1, comma 1, lettera a));
- lo stato legittimo degli immobili (art. 1, comma 1, lettera
b)); - il mutamento della destinazione d’uso in relazione a singole
unità immobiliari (art. 1, comma 1, lettera c)); - la sorte delle opere acquisite dal comune in quanto eseguite in
assenza di permesso di costruire ovvero in totale difformità o con
variazioni essenziali rispetto a esso (art. 1, comma 1, lettera
d)); - le tolleranze costruttive (art. 1, comma 1, lettera f));
- il superamento del requisito della cosiddetta «doppia
conformità», limitatamente alle parziali difformità dal permesso di
costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività di
cui all’articolo 34 nonché alle ipotesi di assenza o difformità
dalla segnalazione certificata di inizio attività di cui
all’articolo 37 del TUE (art. 1, comma 1, lettere g) e h)); - la disposizione sulle entrate derivanti dall’applicazione
dell’articolo 31, comma 5, ultimo periodo, e dell’articolo 36-bis,
comma 5, primo periodo, del TUE, prevedendo che queste sono
utilizzate, in misura pari ad un terzo, per la demolizione delle
opere abusive presenti nel territorio comunale, fatta salva la
ripetizione delle spese nei confronti del responsabile, e per la
realizzazione di opere e di interventi di rigenerazione urbana, di
riqualificazione di aree urbane degradate, di recupero e
valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi o in via di
dismissione e per iniziative economiche, sociali, culturali o di
recupero ambientale (art. 1, comma 2); - le nuove disposizioni relative alle strutture amovibili
realizzate durante l’emergenza sanitaria del COVID-19 (art.
2).
Nei seguenti paragrafi sono illustrati i contenuti delle
predette semplificazioni.
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