Siamo un condominio alle prese con i lavori di
ristrutturazione ed efficientamento energetico agevolabili con
Superbonus. La delibera di approvazione dei lavori e la conseguente
presentazione della Cilas da parte dell’amministratore risalgono a
ben prima del 31 dicembre 2023. Infatti, il contratto con il
General Contractor è stato firmato a inizio settembre 2023, e
l’impresa ha in quel periodo iniziato a montare i ponteggi per la
realizzazione dei lavori.
La delibera condominiale, però, è stata oggetto di
impugnazione da parte di alcuni condomini, che sono poi riusciti a
fermare i lavori nel mese di ottobre 2023. A seguito della
sospensione dei lavori disposta dal tribunale, il General
Contractor ha notificato all’amministratore la risoluzione del
contratto. Poi, a febbraio 2024 l’amministratore ha ottenuto lo
sblocco dei lavori da parte del tribunale e sta ancora cercando un
nuovo General Contractor disposto ad effettuare i lavori (comunque
già deliberati e per i quali la Cilas è già stata
presentata).
Mi chiedo, alla luce della nuova normativa entrata in vigore
ad aprile 2024, se nel nostro caso è ancora possibile (qualora si
trovi il nuovo General Contractor) ipotizzare la cessione del
credito o lo sconto in fattura, e con quale percentuale di
detrazione (110%, 70% o 65%).
L’Esperto risponde
L’emanazione del nuovo decreto Blocca-cessioni ha scombussolato
ancora una volta il panorama delle detrazioni edilizie. Dopo un
primo blocco generalizzato del ricorso alle pratiche alternative di
fruizione dei bonus edilizi (sconto in fattura e cessione del
credito) avvenuto nel febbraio del 2023 tramite il DL 11/2023, alla
fine dello scorso marzo il legislatore ha ristretto ancora di più
il perimetro di possibilità per ricorrere a dette pratiche,
emanando il DL 39/2024, in vigore dallo scorso 30 marzo e
attualmente in attesa di conversione in legge.
La situazione, da sempre delicata, delle cessioni dei crediti è
dunque ad oggi più intricata che mai, e impone agli operatori
attente considerazioni della propria situazione. Il DL 39/2024,
infatti, si intreccia col precedente DL 11/2023, e gli incastri
normativi si traducono in un quadro complesso che i committenti dei
lavori devono districare per comprendere quali strade siano per
loro ancora percorribili. Il caso presentato dal gentile lettore
offre in questo senso un ottimo esempio pratico delle variabili che
entrano in gioco. La praticabilità della cessione o dello sconto
dipenderà infatti dai seguenti elementi:
- effettiva data di presentazione della Cilas e della delibera
assembleare; - data dell’eventuale avvenuto pagamento di fatture relative a
lavori già eseguiti.
E per comprendere a quale aliquota si può aver accesso, il tutto
va combinato con un altro decreto ancora, il DL 212/2023.
Serve una CILAS al 17 febbraio 2023
Dal testo del quesito, non è dato sapere quando effettivamente
sia stata presentata la Cilas. I lavori, si legge, sono iniziati a
settembre 2023, ma se questa fosse anche la data della Cilas,
sconto in fattura e cessione sarebbero strade già sbarrate per il
condominio a prescindere dalla situazione di contenzioso da esso
vissuto. In base al DL 11/2023, infatti, a partire dal 17 febbraio
2023 (data della sua entrata in vigore) le opzioni alternative sono
vietate per i lavori sui condomini, a meno che, in data antecedente
al 17 febbraio 2023, risulti:
- adottata la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione
dei lavori; - presentata la Cilas.
Se la situazione del condominio non supera questo “test”, le
valutazioni sull’ipotesi di accedere alla cessione del credito o
allo sconto in fattura, purtroppo, si fermano qui.
Serve una parziale realizzazione dei lavori al 30 marzo
2023
Se, invece, la Cilas è precedente all’inizio dei lavori (in
particolare precedente al 17 febbraio 2023), allora la
praticabilità di sconto o cessione dipenderà dalle nuove regole
introdotte a fine marzo, in particolare dall’eventualità che siano
già state sostenute spese in relazione a lavorazioni già
realizzate.
Il DL 39/2024, infatti, prevede che le deroghe al divieto di
cessione regolate dal DL 11/2023 (elencate subito sopra), non
bastano più per accedere a sconto o cessione. In particolare, oltre
alla presentazione della CILAS e all’adozione della delibera
assembleare entro il 17 febbraio 2023, è altresì necessario che
entro il 30 marzo 2024 (data di entrata in vigore del DL 39/2024)
siano state sostenute delle spese, documentate da fattura, per
lavori già effettuati. È difficile comprendere dalla formulazione
attuale della norma (che potrebbe essere modificata in sede di
conversione in legge) “quante” lavorazioni debbano essere già state
realizzate e pagate entro il 30 marzo per sfuggire al divieto di
cessione e sconto: può bastare anche solo il montaggio dei
ponteggi? La norma non lo specifica, cosicché il riferimento
generico a “lavori effettuati” può essere ritenuto abbastanza
largo.
In ogni caso, la situazione del condominio dipenderà da cosa è
accaduto in quel mese tra l’inizio dei lavori e il loro blocco
temporaneo imposto dal tribunale. Se in quei pochi giorni l’impresa
aveva già eseguito una lavorazione e, trattandosi di Superbonus,
questa aveva raggiunto un SAL pari al 30% con relativa emissione di
fattura, la cessione del credito resta praticabile anche alla luce
della nuova normativa, a prescindere dalle vicissitudini interne al
cantiere (blocco temporaneo dei lavori e incarico a un’impresa
diversa).
La percentuale di detrazione
In relazione alla percentuale di detrazione a cui si può avere
accesso, invece, tutto dipende dalla data di sostenimento delle
spese: quelle sostenute nel 2023 accedono al 110% e il relativo
credito può essere ceduto a tale percentuale anche se i lavori non
sono terminati al 31 dicembre 2023, sempre che, però, la cessione
sia ancora possibile in base a quanto fino a qui illustrato.
Infatti, il DL 212/2023 prevede che il Superbonus possa essere
oggetto di sconto in fattura e cessione al 110% sulle spese del
2023 (evitando il crollo al 70% previsto per il 2024) anche se i
lavori non sono stati terminati entro la fine del 2023, e anche se
dall’incompletezza delle opere deriva il mancato doppio salto di
classe energetica.
Per le spese sostenute nel 2024, invece, si applica l’aliquota
del 70%, che crolla ulteriormente al 65% per quelle sostenute nel
2025. In generale, infatti, al Superbonus condominiale si applica
il principio di cassa, in base al quale ciò che conta ai fini
fiscali non è la data di realizzazione dei lavori, ma piuttosto
quella di sostenimento delle spese, che deve essere ricompresa
all’interno dei termini di scadenza delle detrazioni per poter
essere agevolate con le relative percentuali.
Ciò almeno fin quando si ricorre alla detrazione diretta del
Superbonus dalle imposte dovute. Diversamente, sempre che cessione
o sconto in fattura siano praticabili, per beneficiare delle
opzioni alternative, l’art. 121 del DL 34/2020 prevede che le spese
sostenute trovino corrispondenza in un SAL liquidato nel medesimo
anno (si vedano in tal senso le risposte a interpello regionale
907/1595 della DR Veneto e la risposta a interpello n. 56/2022). In
parole povere, la percentuale in caso di cessione o sconto (110%,
90%, 70% o 65%) dipende dalla data in cui i lavori sono ultimati
(ferma restando la menzionata eccezione per il 2023 disposta dal DL
212/2023).
A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it
© Riproduzione riservata
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