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Il cambio dell’intestatario del mutuo rappresenta per molti una necessità. Si tratta infatti di uno strumento fondamentale per chi, per ragioni di vita, si ritrova in una mutata condizione economica e non può più procedere al pagamento delle rate. Ancora, può essere una soluzione da vagliare per chi vuole vendere casa prima della scadenza del finanziamento, così da liberarsi dagli oneri relativi al debito. Ma come funziona?

In linea generale, i contratti di mutuo ipotecario devono garantire la possibilità del cambio dell’intestatario, secondo le modalità previste dalla legge. Naturalmente, l’istituto di credito avrà diritto a eseguire le opportune verifiche sul nuovo soggetto su cui ricadrà il finanziamento e, in assenza di sufficienti garanzie, negare il passaggio. A questo scopo, prima di procedere alla richiesta di cambio di intestatario, è utile informarsi su tutte le tipologie di mutuo più adatte alle proprie esigenze.

Come si effettua il cambio dell’intestatario del mutuo

“Si può passare il mutuo a un’altra persona?”. È forse questa una delle domande che le banche si sentono rivolgere con più frequenza, al momento della sottoscrizione di un contratto o, ancora, quando il mutuo è già accesso. Come già accennato, il cambio dell’intestatario è una possibilità che deve essere garantita all’interno dei contratti di finanziamento. Può infatti rendersi necessaria quando il primo titolare non è più in grado di saldare il debito, e vuole quindi cedere il proprio mutuo a terzi, oppure quando si vende un immobile prima che il mutuo stesso si sia concluso.

Per procedere alla modifica dell’intestatario, è possibile avvalersi di due strumenti diversi:

• la sostituzione del mutuo;
• l’accollo del mutuo.

Il cambio dell’intestatario con la sostituzione del mutuo

La sostituzione del mutuo è uno strumento che permette di estinguere il finanziamento con la banca di origine, per aprirne uno nuovo con un istituto di credito terzo. Di norma, la sostituzione viene scelta quando si vuole accedere a condizioni di mutuo migliori, come ad esempio dei tassi d’interesse più vantaggiosi, e contestualmente modificare il valore della somma erogata. Come facile intuire, è una soluzione a cui si ricorre in alternativa alla surroga del mutuo, ovvero alla portabilità dello stesso presso una nuova banca, poiché quest’ultima non prevede la possibilità di cambiare il valore del finanziamento.

Non tutti però sanno che la sostituzione è anche un’opzione da prendere in considerazione quando si desidera cambiare l’intestatario del mutuo. Questo perché:

• la sostituzione porta all’effettiva chiusura del contratto già sottoscritto con la banca di origine;
• la sostituzione comporta l’apertura di un nuovo contratto che, proprio per questo, può essere intestato a un soggetto terzo rispetto al finanziamento originario.

È però necessario ricordare che la sostituzione prevede tutte le classiche spese di accensione di un mutuo, dai costi di perizia a quelli notarili, passando per l’assicurazione e molto altro ancora.

Il cambio dell’intestatario con l’accollo del mutuo 

Per chi avesse la necessità di liberarsi dagli oneri del mutuo ipotecario, ad esempio perché desideroso di vendere l’immobile a terzi prima della fine del finanziamento, si può procedere al cambio dell’intestatario con l’accollo. Come funziona?

Regolato dall’articolo 1273 del Codice Civile, l’accollo del mutuo è un accordo tra l’attuale intestatario del mutuo e una terza persona, affinché quest’ultima si faccia carico del debito residuo verso l’istituto di credito. Semplificando, l’accollato cede all’accollante gli oneri del proprio finanziamento.

È inoltre utile sottolineare l’esistenza di due tipologie di accollo, nel caso si desideri procedere alla sostituzione dell’intestatario su un mutuo ipotecario legato a un immobile:

• l’accollo liberatorio, che libera il primo soggetto da tutti gli oneri sul mutuo e trasferisce tutte le responsabilità di pagamento sul soggetto subentrante. È questa la tipologia più indicata quando si vuole vendere il proprio immobile;
• l’accollo cumulativo, che prevede che entrambi i soggetti provvedano al pagamento del debito. È di frequente l’unica soluzione possibile quando la banca non permette di liberare il vecchio debitore, ad esempio per mancanza di sufficienti garanzie da parte del terzo soggetto.

Questo tipo di operazione, ammessa dal contratto di mutuo, ovviamente prevede che la banca esegua tutte le verifiche del caso sul soggetto che subentrerà in toto nel finanziamento, affinché possa accertarsi che vi siano tutte le condizioni sufficienti per saldare il debito residuo. In caso contrario, l’istituto di credito può negare l’accollo.

Come si procede al cambio di intestatario del mutuo

Definite le due principali modalità per ottenere il cambio dell’intestatario del mutuo, nella pratica come si procede?

Per quanto riguarda la sostituzione, la procedura è abbastanza semplice. Dopo aver individuato la banca con cui si stipulerà il nuovo mutuo, e vagliata la possibilità di cambiare l’intestatario, sarà l’istituto di credito di approdo a estinguere il finanziamento attivo con la precedente banca e, contestualmente, ad aprire un nuovo contratto.

L’accollo del mutuo è invece simile a una comune compravendita immobiliare, soprattutto quando si sceglie l’accollo liberatorio e, quindi, la vendita dell’immobile. In questo caso, il notaio si occuperà delle verifiche del caso e della relativa pratica, prima dell’effettivo rogito. Ovviamente, anche la banca dovrà eseguire tutti i controlli del caso sulla situazione reddituale del subentrante. Proprio poiché non si tratta di una procedura semplice, il consiglio è sempre quello di avvalersi di una consulenza legale prima di accedere all’accollo e, naturalmente, di rivolgersi sempre al proprio notaio di fiducia.

Casi particolari di cambio dell’intestatario del mutuo

Nei precedenti paragrafi si è parlato del cambio di intestatario quando il finanziamento è sottoscritto da un singolo individuo. Ma cosa accade nei casi più complessi, come per il mutuo cointestato? Ad esempio, alcuni potrebbero chiedersi come uscire da un mutuo a seguito di una separazione o, ancora, come trasformare un mutuo singolo a uno cointestato.

Il cambio di intestatario del mutuo per separazione

Capita di frequente che i mutui vengano sottoscritti da più intestatari, come ad esempio i coniugi. La ragione è molto semplice: è più semplice ottenere un finanziamento per l’acquisto di una casa, quando vi sono più soggetti che possono provvedere a saldare il debito contratto. Ma cosa succede in caso di separazione, quando uno dei due coniugi vuole togliersi dal mutuo?

Quando è necessario rimuovere un titolare da un mutuo cointestato, la procedura è praticamente la medesima già elencata:

• con la sostituzione del mutuo, quindi la chiusura del finanziamento con la vecchia banca e l’apertura di un nuovo contratto con l’istituto d’approdo, si può completamente modificare l’intestatario. In base agli accordi già negoziati fra gli ex coniugi, il soggetto che decide di farsi carico della totalità del finanziamento diventerà l’unico intestatario del mutuo, naturalmente sostenendo anche tutte le relative spese;
• con l’accollo liberatorio del mutuo, si libera il partner da tutti gli obblighi sul finanziamento, sempre dopo la verifica da parte della banca sulle capacità del soggetto rimasto di poter provvedere da solo al saldo del debito.

Naturalmente, il soggetto che vuole farsi carico dovrà acquistare la quota dell’altro con un atto notarile di compravendita, a meno che la quota stessa non venga volontariamente ceduta dal partner.

Aggiungere un intestatario a un mutuo già esistente

Al contrario, a volte può essere necessario trasformare un finanziamento a intestatario singolo in un mutuo cointestato. È il caso, ad esempio, di un soggetto che ha acceso il mutuo antecedentemente a un matrimonio oppure a una convivenza. Come si aggiunge il partner fra gli intestatari?

La soluzione più immediata è quella della sostituzione: accendendo di fatto un nuovo mutuo, si potranno stabilire anche intestatari multipli. Ma in questo caso, non è possibile procedere con un accollo cumulativo?

È necessario ricordare che l’accollo cumulativo è una possibilità che si presenta quando la banca decide di non aderire a un accollo liberatorio, quindi di non liberare il vecchio debitore dai suoi oneri, in presenza di garanzie non sufficienti fornite dall’accollante. Nei fatti, non è una soluzione prevista per aggiungere semplicemente un intestatario, bensì è una conseguenza della mancata liberazione del primo debitore.

Il cambio di intestatario del mutuo in caso di decesso

Situazione ben più complessa è quella dell’intestatario del mutuo in caso di decesso. Di norma, quando l’intestatario del finanziamento viene a mancare, si verificano diverse condizioni:

• in presenza di una polizza vita sottoscritta dallo stesso intestatario, il debito viene completamente saldato;
• in caso contrario, gli oneri del mutuo vengono trasferiti in solido agli eredi.

La gestione dei rapporti fra gli eredi non è quasi mai semplice, anche perché rispondono tutti al debito del mutuo, indipendentemente dall’entità della quota ereditata. Se uno degli eredi volesse diventare unico intestatario del mutuo, dovrà presumibilmente acquistare le relative quote dagli altri eredi tramite atto notarile e, dopo aver verificato con la banca la sussistenza dell’operazione, procedere con l’accollo liberatorio. Data la complessità di una simile situazione, è sempre utile chiedere consiglio al notaio e a un consulente legale.