Pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 124 del 29 maggio 2024 il o Decreto Legge 29 maggio 2024, n. 69 recante “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica” (Decreto Salva Casa), che comprende un nuovo importante pacchetto di norme che apportano modifiche al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). Il c.d. Piano Salva Casa, è principalmente orientato alla risoluzione di problematiche legate all’edilizia e all’urbanistica, nell’ambito di una crescente esigenza abitativa, e introducendo in particolare nuove regole sul tema della sanatoria.
Essenzialmente, le misure contenute nel decreto mirano a realizzare un gestione più flessibile e reattiva del mercato immobiliare, facilitando operazioni che erano state precedentemente bloccate da complessità burocratiche e normative.
Sanatoria, non condono: i principali obiettivi del Decreto “Piano Salva Casa”
Il decreto non riguarda gli abusi edilizi strutturali, ma è limitato solo ad una serie di abusi “minori”. Come ha più volte spiegato il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, Matteo Salvini, in occasione di diverse dichiarazioni rilasciate agli organi di stampa: “Non è un condono, perché se uno si è fatto tre piani in più o una villa con piscina in riva al mare la risposta è l’abbattimento. Ma se uno sta impazzendo per 30 centimetri di difformità in un appartamento di 100 metri quadri, vogliamo intervenire. Abbiamo approvato il decreto, liberiamo le case di milioni di italiani“. ( Leggi l’articolo in cui si raccolgono le reazioni delle associazioni di categoria)
Il testo del decreto, per ulteriori approfondimenti, è riportato in calce all’articolo.
Il provvedimento mira a:
- Soddisfare il crescente fabbisogno abitativo, rispondendo immediatamente alle crescenti esigenze abitative mediante misure puntuali.
- Recuperare parte del patrimonio edilizio esistente promuovendo interventi di ristrutturazione e riqualificazione edilizia.
- Ridurre il consumo del suolo puntando a limitare ulteriori consumi, enfatizzando l’utilizzo e la valorizzazione degli spazi edilizi già sviluppati.
- Rimuovere ostacoli nelle compravendite, tramite l’eliminazione delle barriere burocratiche e le irregolarità formali che ostacolano le transazioni immobiliari, spesso causate da discrepanze nella normativa vigente.
- Tutelare il legittimo affidamento dei proprietari, proteggendo i diritti dei proprietari che, in assenza di irregolarità formali nei registri pubblici, si trovano nell’impossibilità di vendere i propri immobili a causa di normative sopravvenute.
- Stimolare il mercato immobiliare mirando ad incentivare un miglioramento dei valori di acquisto e di locazione degli immobili, attraverso una più libera circolazione dei beni immobiliari.
- Regolarizzare lievi difformità edilizie, individuando norme semplificate per la regolarizzazione di piccole difformità costruttive che attualmente impediscono la piena commercializzazione degli immobili.
- Supportare le ristrutturazioni e l’efficientamento energetico facilitando la risoluzione delle problematiche legate alle difformità edilizie. Il decreto incoraggia gli interventi di ristrutturazione ed efficientamento energetico, essenziali per un futuro sostenibile.
- Dare delle risposte ai problemi amministrativi locali affrontando le difficoltà amministrative evidenziate a livello locale, spesso legate a ritardi e alla frammentazione della normativa, che influenzano negativamente il mercato degli alloggi.
La regolarizzazione delle “lievi difformità edilizie”
Le disposizioni legislative introdotte mirano ad introdurre misure di semplificazione tramite la regolarizzazione di lievi difformità edilizie al fine di risolvere i problemi amministrativi locali e le difficoltà segnalate dagli operatori del settore, che influenzano negativamente la dinamica dei prezzi degli immobili.
Le misure proposte intendono:
- rimuovere l’incertezza giuridica riguardante lo stato di legittimità degli immobili, in particolare per quelle difformità minori tollerate ma non sufficienti per attestare la regolarità degli immobili.
- non compromettere le operazioni di compravendita e valorizzare il patrimonio immobiliare, facilitando interventi di riqualificazione.
Piano Salva Casa e sanatoria: il quadro completo
La seguente tabella riassume pertanto le categorie di difformità edilizie, distinguendo tra le lievi difformità e gli abusi edilizi più gravi, che rimangono soggetti a regolamentazioni preesistenti:
| Categoria di difformità | Descrizione | Implicazioni |
| Difformità “formali” | Incertezze interpretative che ostacolano la dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile. | Richiede chiarimenti normativi per semplificare la regolarizzazione. |
| Difformità interne (“tolleranze”) | Interventi non autorizzati, spesso storici, che rendono difficile comprovare la regolarità. | Soggette a regolarizzazione sotto le nuove disposizioni semplificate. |
| Difformità non sanabili oggi | Interventi conformi al momento della realizzazione ma non alla normativa attuale. | Non sanabili a causa della doppia conformità richiesta; esclusi dalla semplificazione. |
| Abusi gravi | Interventi in totale difformità o senza i titoli necessari. | Non coperti dalle nuove disposizioni; soggetti a misure prevenzione e sanzione esistenti. |
Gli aggiornamenti previsti al Testo Unico dell’Edilizia
Il decreto-legge in esame porta modifiche mirate al TUE, focalizzandosi sulle seguenti aree principali, come riportato di seguito:
| Modifica Articolo 1, Comma 1 | Descrizione della modifica |
| Edilizia libera | Semplifica le norme per piccoli interventi che non incidono sulla sicurezza degli edifici, promuovendo una maggiore flessibilità nell’adattamento degli spazi urbani. |
| Stato legittimo degli immobili | Chiarisce i criteri per attestare la conformità degli immobili con le normative vigenti, semplificando i processi di verifica. |
| Mutamento della destinazione d’uso | Facilita le modifiche della destinazione d’uso delle singole unità immobiliari, permettendo una maggiore adattabilità alle esigenze del mercato. |
| Opere acquisite dal Comune | Regola la gestione delle costruzioni realizzate senza permessi, in difformità o con variazioni sostanziali, integrandole nel tessuto urbano ove possibile. |
| Tolleranze costruttive | Introduce maggiore tolleranza per le piccole difformità costruttive, riducendo i carichi amministrativi per la loro regolarizzazione. |
| Superamento della doppia conformità | Alleggerisce i requisiti per la sanatoria di difformità minori, agevolando la regolarizzazione di situazioni preesistenti. |
Il decreto-legge si estende anche a disposizioni specifiche per la gestione delle entrate e l’adattamento temporaneo delle strutture legate all’emergenza sanitaria:
| Altre disposizioni introdotte | Descrizione e Utilizzo |
| Utilizzo delle entrate (Articolo 1, Comma 2) | Specifica che un terzo delle entrate derivanti dalle sanzioni edilizie sarà destinato alla demolizione delle opere abusive e alla rigenerazione urbana, tra cui il recupero di aree degradate e la promozione di iniziative socio-culturali. |
| Strutture amovibili (Articolo 2) | Regolamenta le strutture temporanee erette durante l’emergenza Covid-19, stabilendo criteri per la loro eventuale conservazione o rimozione post-emergenza. |
Articolo del 24 maggio, aggiornato il 30 maggio 2024
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